Обзор судебной практики по разрешению споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества

Дата: 
27.11.2014

Статистическая информация

За период с 01.01.2013 по 11.11.2014 Арбитражным судом Амурской области рассмотрено 791 дело по спорам, связанным с неисполнением или надлежащим исполнением договоров аренды недвижимого имущества, в т.ч. 100 споров, вытекающих из договоров аренды участков лесного фонда, 326 споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков. 

Удовлетворены требования полностью или частично по 545 делам (69 %), отказано в удовлетворении требований по 36 делам (4,5 %). По 209 делам (26,5 %) судом вынесены определения о прекращении производства по делу, в т.ч. в связи с утверждением мирового соглашения  по 39 делам (4,9%), в связи с отказом истца от иска по 159 делам (20,2 %). 15 исковых заявлений судом оставлены без рассмотрения.

В  числе рассмотренных споров о неисполнении (ненадлежащем исполнении) договоров аренды значительную долю – 92,1 % или 728 дел – составили дела по искам о взыскании с арендаторов недвижимого имущества арендной платы и (или) неустойки, предусмотренной договором, из  них - 65 дел, в рамках которых арендодателем были также заявлены требования о расторжении договора.

 Также в исследуемый период судом рассмотрено 30 исков о расторжении договоров аренды, 26 исков о возврате имущества, переданного в аренду, арендодателю, 4 иска о переводе прав и обязанностей по договору аренды, 2 иска о возмещении ущерба, причиненного арендованному имуществу арендатором.

За исследуемый период судом рассмотрено 18 дел  по искам о внесении изменений в договор аренды (из них по 9 делам – в договор аренды земельного участка), из них удовлетворены требования по  8 делам, отказано в иске по 7 делам, в 3 случаях производство по делу прекращено в связи с отказом от иска.

Также за период 2013-2014 гг. судом рассмотрено 13 дел об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров аренды недвижимого имущества, при этом требования удовлетворены по 2 делам, по 4 делам в иске отказано, по 6 делам производства по делу прекращено в связи с отказом истца от иска, по 1 – в связи с утверждением мирового соглашения.

Кроме того  судом рассмотрено 24 дела по искам о признании договоров аренды недвижимого имущества недействительными, исковые требования удовлетворены по 12 делам, по 7 делам в удовлетворении иска отказано, по 5 делам производства по делу прекращено, в т.ч. по 4 делам - в связи с отказом истца от иска.

Также в исследуемый период рассмотрено 1 дело о признании незаконным отказа арендодателя от договора аренды, 1 дело о признании незаконными действий арендодателя по возврату акта приема-передачи земельного участка, обязании подписать указанный акт.

Информация о результатах пересмотра судебных актов Арбитражного суда Амурской области судами вышестоящих инстанций

За исследуемый период состоялось 14 отмен судебных актов, принятых по результатам рассмотрения споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества, из них 9 судебных актов  отменены судом апелляционной инстанции, 5 – судом кассационной инстанций.

В 6 случаях причинами отмен явилось нарушение судом норм материального права, в 4 случаях - несоответствие выводов суда обстоятельствам дела,  нарушение норм процессуального права – также в 4 случаях.

Отмены в связи с нарушением норм материального права состоялись по следующим делам:

1. № А04-3630/2012 (кассационная инстанция) – решение суда отменено в связи с направлением дела на новое рассмотрение в связи с ошибочностью выводов суда о том, что объекты, расположенные на земельном участке, не относятся к линейно-кабельным сооружениям связи,

2. А04-9263/2012 (кассационная инстанция) – судебный акт отменен с направлением дела на новое рассмотрение в связи с неправильным применением судом норм гражданского законодательства о порядке реализации преимущественного права на заключение договора  аренды на новый срок,

3. А04-7906/2012 (апелляционная инстанция) – решение суда отменено, в иске отказано, поскольку судом апелляционной инстанции сделан вывод об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права

4. А04-9427/2012 (кассационная инстанция) – судебные акты отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с тем, что вывод о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка сделан без учета положений статьи 451 ГК РФ

5. А04-4896/2012 (кассационная инстанция) – судебные акты отменены, в связи с тем, что судами при рассмотрении дела о взыскании арендной платы за земельный участок не учтено то обстоятельство, что в рассматриваемом случае указанная плата установлена нормативно и не может превышать 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка

6. А04-2776/2012 (кассационная инстанция) -  решение суда отменено с направлением дела на новое рассмотрение в связи с  нарушением норм материального права  при установлении начала течения срока исковой давности.

Судебные акты отменены в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела по следующим делам:

1. А04-3000/2013 (апелляционная инстанция) – решение суда об отказе в иске арендатора о взыскании с арендодателя стоимости неотделимых улучшений отменено, иск удовлетворен, поскольку вывод суда об отсутствии согласия арендодателя на выполнение указанных улучшений признан несоответствующим представленным в материалы дела доказательствам

2. А04-941/2014 (апелляционная инстанция) – решение суда об отказе в иске о расторжении договора аренды отменено в связи с признанием несоответствующим обстоятельствам дела выводов о недоказанности оснований для расторжения договора

3. А04-8009/2013 (апелляционная инстанция) – решение суда об обязании арендодателя подписать акт приема-передачи земельного участка отменено, поскольку судом апелляционной инстанции сделан вывод о том, что арендатор продолжает пользоваться переданным в аренду земельным участком

4. А04-3148/2014 (апелляционная инстанция) – решение суда о расторжении договора  земельного участка отменено, в иске отказано в связи  с тем, что нарушения, допущенные арендатором, не признаны судом апелляционной инстанции  существенными.

1. В случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке и такой порядок  определен в договоре, изменение размера арендной платы не является  изменением условия договора о размере арендной платы применительно к  пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения  дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации (дело № А04-7184/2013)

Общество «К» (Арендодатель) обратилось в арбитражный суд области с иском о взыскании с общества «А.» задолженности по арендной плате. Требования были обоснованы тем, что в соответствии с условиями заключенного договора обществом «К» в одностороннем порядке произведено увеличение размере арендной платы, арендатор же продолжал вносить платежи по договору в прежнем в размере, что привело к образованию взыскиваемой задолженности.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что изменение  величины арендной платы подлежало согласованию в  дополнительном соглашении, а такое соглашение - государственной регистрации.

Отклоняя указанный довод ответчика и удовлетворяя иск, суд указал, что односторонняя сделка, осуществленная истцом путем направления ответчику уведомления об изменении размера арендной платы, соответствует действующему законодательству и условиям заключенного между сторонами  договора, фактическое изменение размера арендной платы в результате  проведения оценки ее рыночной стоимости не является изменением условия о размере арендной платы, а свидетельствует об исполнении данного условия арендодателем. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

Решение суда оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций (дело № А04-7184/2013).

Изучение судебной практики других арбитражных судов показало наличие единообразия по исследуемому вопросу (см., например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.09.2014 по делу № А42-8968/2013, ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2008 по делу № А79-1159/2008,  Первого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2008 по делу № А79-1159/2008, Второго арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по делу № А29-5272/2011)

2. При изменении нормативного акта органа местного самоуправления, устанавливающего формулу расчета арендной платы в отношении муниципального имущества, условия договора, в котором порядок определения арендной платы установлен согласно ранее действовавшего порядку, могут быть изменены судом по иску арендодателя

В арбитражный суд области обратился комитет по управлению имуществом города (далее – КУМИ) с исковым заявлением о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения.

В обоснование иска КУМИ указал на различие в расчетах по ранее действовавшему Положению об определении размера арендной платы и новому положению вследствие того, что ранее один из коэффициентов, используемых в расчете, являлся показателем учёта рыночных факторов, после внесенных изменений данный коэффициент стал учитывать наличия коммунальных услуг.

Рассматривая спор, суд установил, что сумма арендной платы, уплачиваемой ответчиком в соответствии с условиями договора, и показатель среднерыночной стоимости аренды свидетельствуют об использовании ответчиком  муниципального имущества по заниженным ставкам арендной платы.

В связи с чем, суд пришел к выводу о том, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для  арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на  что вправе был рассчитывать при заключении договора.

При этом судом учтено, что условиями договора не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора (кроме как неисполнения арендатором обязательств по договору), поэтому, когда между сторонами не достигнуто согласия по спорным условиям договора,  арендодатель не имеет возможности защитить свои нарушенные права иначе, чем обратиться в суд с иском о внесении соответствующих изменений в договор. В противном случает арендодатель до случая отказа арендатора от договора обязан предоставлять арендуемые помещения на невыгодных для  него условиях и нести убытки в виде разницы между размером арендной платы, определенной договором, и размером арендной платы, сложившимся на  рынке недвижимости.

Кроме того, при разрешении дела судом учтена значительная разница в размере арендной  платы, уплачиваемой ответчиком, и размере арендной платы  муниципального недвижимого имущества по новому  Положению об аренде муниципального имущества, в связи с чем, ответчик  имеет необоснованное преимущество в использовании муниципального  недвижимого имущества перед другими арендаторами муниципального  имущества, что обеспечивает ответчику более выгодные условия деятельности  по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что указанные обстоятельства являются существенными, наличие которых требует изменения условий договора, в связи с чем судом вынесено решение об удовлетворении исковых требований.

Решение суда оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

3. Судом сделан вывод о том, что строительство объекта на участке, предоставленном в аренду для эксплуатацию существующих объектов недвижимости, не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению, в связи с чем не может являться основанием для расторжения договора аренды земельного участка. (Дело № А04-4137/2013)

Комитет по управлению имуществом муниципального образования обратился в арбитражный суд области с иском о расторжении заключенного с индивидуальным предпринимателем договора аренды земельного участка в связи с использованием его не по целевому назначению.

В обоснование иска КУМИ указал на то обстоятельство, что согласно договору аренды участок предоставлен ответчику для эксплуатации объектов недвижимости, вместе с тем предприниматель осуществляет на предоставленном земельном участке строительство нового объекта, что, по мнению истца, свидетельствовало об использовании участка не по целевому назначению.

Суд признал доводы истца о наличии оснований для расторжения договора необоснованными, указав следующее.

Действующее земельное и градостроительное законодательство разделяют понятия целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование. Так, целевое назначение земельного участка определяет его принадлежность к той или иной категории земель. Согласно пункту 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ по целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения (целевое назначение - использование для нужд сельского хозяйства); 2) земли населенных пунктов (целевое назначение - использование для застройки и развития населенных пунктов); 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (целевое назначение - обеспечение деятельности соответствующих организаций и (или) эксплуатации соответствующих объектов); 4) земли особо охраняемых территорий и объектов (целевое назначение - использование для размещения соответствующих объектов); 5) земли лесного фонда (целевое назначение - использование для ведения лесного хозяйства); 6) земли водного фонда (целевое назначение - использование водных объектов, а также гидротехнических и иных сооружений, расположенных на них); 7) земли запаса. В пункте 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что указанные выше земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ под разрешенным использованием земельного участка понимается вид его возможного использования с учетом установленного в границах населенного пункта зонирования территории.

Исходя из указанных выше положений подпункта 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ и подпункта 4.1.1 договора аренды земельного участка от 25.10.2012 № 282, основанием для расторжения договора аренды является именно использование земельного участка не в соответствии с установленным для него целевым назначением. Иными словами, последствия в виде досрочного расторжения договора направлены на предотвращение существенного нарушения арендатором условий использования земельного участка, например, осуществления жилищного строительства на землях водного фонда, размещение объектов промышленности на землях сельскохозяйственного назначения и т.д.

В рассматриваемом случае целевым назначением земельного участка с (объекта аренды), определяемым его принадлежностью к категории земель населенных пунктов, является застройка и развитие населенных пунктов. Эксплуатация расположенных на участке административного здания и гаража выступает в данном случае не целевым назначением земельного участка, а видом его разрешенного использования.

В этой связи осуществление предпринимателем строительства на земельном участке гаража не подпадает под основание досрочного расторжения договора аренды, предусмотренное договором, а также подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ. Осуществление на земельном участке строительства объекта не в соответствии с установленным для этого участка разрешенным использованием в силу указанных положений договора и требований закона таким основанием выступать не может.

В связи с изложенным судом вынесено решение, вступившее в законную силу, об отказе в иске.

Вместе с тем, следует отметить, что в Определении судебной коллеги по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2014 № 306-ЭС14-1218 сделан вывод о том, что использование земельного участка для строительства, который был предоставлен для эксплуатации существующих строений, свидетельствует об использовании земельного участка не в соответствии с целевым назначением.

4. Тот факт, что акт органа местного самоуправления, послуживший  основанием для заключения оспариваемого договора, не был признан недействительным в судебном порядке, не является препятствием для разрешения по существу спора о признании договора недействительным по основаниям нарушения законодательства при предоставлении земельного участка в аренду (дело № А04-5265/2013)

Прокурор области обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между органом местного самоуправления и хозяйствующим субъектом.

В обоснование иска прокурор указал на несоблюдение обязательной процедуры опубликования  информационного сообщения о предоставлении в аренду спорного земельного  участка, что свидетельствует о ничтожности оспариваемого договора

Ответчики, возражая против иска, указали, что оспариваемый договор заключен на основании постановления администрации города, которое не оспорено и не отменено.

Отклоняя указанный довод ответчиков, суд указал, что при оценке законности гражданско-правовой сделки, касающейся  распоряжения земельными участками, суд в силу требований статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе не применять данный акт, если придет к выводу о его несоответствии с требованием  законодательства.

Тот факт, что акт органа местного самоуправления, послуживший  основанием для заключения оспариваемого договора, не был признан  недействительным в судебном порядке, не является препятствием для  разрешения спора по существу.

С учетом изложенного, суд требования прокурора удовлетворил. Решение суда оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

Также следует отметить, что правовая позиция суда соответствует позиции, изложенной в  Определении ВАС РФ от 10.07.2012 № ВАС-8428/12 по делу № А53-3784/2011 об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ.

5. Ссылка арендатора земельного участка на положения нормативного акта органа местного самоуправления об освобождении от уплаты арендной платы хозяйствующих субъектов, осуществляющих определенные виды деятельности, не влияет на рассмотрение спора о взыскании арендной платы

По делу по иску КУМИ района к ОАО «О» о взыскании арендной платы по заключенному между сторонами спора договору аренды земельного участка.

Возражая против исковых требований, арендатор сослался на то, что в соответствии с нормативным актом органа местного самоуправления юридическим лицам, осуществляющим производство тепловой энергии, земельный участок под  производственными зданиями и сооружениями предоставляется бесплатно.

Суд, отклоняя указанный довод и удовлетворяя требования о взыскании арендной платы, указал, что учитывая неналоговый характер арендных платежей, а также  отсутствие внесенных в договор аренды земельного участка изменений, доводы ответчика об освобождении от внесения арендных платежей не имеют правового значения.

(дела № А04- А04-6743/2013, А04-6787/2013, А04-6788/2013, А04-6789/2013, А04-6790/2013, А04-6791/2013, А04-6792/2013, А04-6793/2013, А04-6794/2013, А04-6795/2013, А04-6796/2013).

6. Отказ арендатора от внесения изменений в договор аренды земельного участка не  нарушает права арендодателя в случае,  если все предлагаемые изменения касаются исключительно порядка  определения размера арендной платы, урегулированного законодательно (дело № А04-7369/2013)

Территориальное управление Росимущества обратилось в арбитражный суд области с иском к акционерному обществу о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части условий, устанавливающих размер арендной платы.

При рассмотрении дела (№ А04-7369/2013) судом отклонены доводы истца о необходимости применения в рассматриваемом деле правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09.

Суд отметил, что действительно в Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в  заключенный ими договор аренды.

Вместе с тем, Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 не содержит выводов об обязательности удовлетворения данных  требований, тогда как в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ от  17.11.2011 № 73 указано на право арендодателя по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, требовать ее внесения в  размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Суд счел, что в рассматриваемом деле права истца (арендодателя) не  могут быть нарушены отказом ответчиков (арендаторов) по внесению  изменений в договор аренды земельного участка, поскольку все предлагаемые изменения касаются исключительно порядка определения размера арендной платы, урегулированного законодательно.

Таким образом, истец вправе реализовывать права собственника земельного участка по взиманию нормативно установленной платы за  пользование землей без внесения изменений в спорный договор аренды. Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда, дополнительно указал, что в рамках дела рассматриваемого Президиумом ВАС РФ (по которому вынесено постановление Президиума ВАС РФ ОТ 02.02.2010 № 12404/09) внесение изменений в договор в части размера арендной платы было предусмотрено условиями договора.

7. Отмена органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка после заключения договора аренды не означает прекращение договора и не является основанием для его расторжения, если  иное прямо не предусмотрено в самом договоре аренды (дело № А04-8045/2013)

В арбитражный суд обратился Комитет по управлению имуществом района с иском о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с предпринимателем.

В обоснование иска орган местного самоуправления указал на нарушение требований земельного законодательства при предоставлении предпринимателю земельного участка в аренду, выразившегося в неинформировании населения о возможном предстоящем предоставлении земельного участка для строительства.

Суд счел иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Обязательственное правоотношение аренды возникло между сторонами в результате заключения договора аренды Заключение договора согласно статьям 432, 433 ГК РФ осуществляется в результате волеизъявления сторон, выраженного в оферте и акцепте.

По смыслу данных норм права, а также статей 29, 34 Земельного  кодекса Российской Федерации принятие уполномоченным органом решения о  предоставлении земельного участка является способом формирования воли  арендодателя на заключение договора аренды. Решение о предоставлении земельного участка является для органа местного самоуправления основанием для заключения договора аренды, однако это не означает, что оно само по себе порождает обязательственные правоотношения.

Расторжение договора в судебном порядке возможно по  основаниям, указанным в законе или договоре. Договор аренды по инициативе  арендодателя может быть расторгнут в случаях, указанных в статье 619 ГК РФ, либо по иным основаниям, установленным в договоре.

Вместе с тем, отмена самим органом местного самоуправления решения о  предоставлении земельного участка после заключения договора аренды не означает прекращение договора и не является основанием для его расторжения, если иное прямо не предусмотрено в самом договоре аренды. В оспариваемом договоре аренды такое условие отсутствует.

Учитывая, что нормы действующего законодательства не предусматривают расторжение спорного договора в случае отмены постановления органа местного самоуправления на основании, которого земельный участок был предоставлен в аренду, спорный договор также не содержит названное условие, а также то, что истец в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил доказательств существенного нарушения договора, суд сделал вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

8. Статья 622 ГК РФ обязывает арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество, но не возлагает на арендодателя  обязанность подписать акт приема-передачи земельного участка, фактически не возвращенного ему (дело № А04-8009/2013)

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом района об обязании подписать акт приема-передачи земельного участка, предоставленного обществу на основании договора аренды.

Судом первой инстанции требование Общества об обязании Комитета подписать акт приема-передачи земельного участка  удовлетворено на основании статей 425, 610, 622 Гражданского  кодекса Российской Федерации. При этом суд исходил из того, что договор аренды прекратил свое действие (поскольку он был заключен на определенный срок, по окончанию которого Общество отказалось от его продления) и Обществом исполнено обязательство по возврату спорного земельного участка, в то время как Комитет от приема этого участка уклонился.

Апелляционный суд отменяя решение суда (постановление оставлено в силе судом кассационной инстанции), указал следующее.

Переданный в аренду Обществу спорный  земельный участок является придворовой территорией с проездами и детской площадкой к многоквартирному жилому дому, застройщиком которого являлось Общество и который (дом) введен в эксплуатацию. Общество является до настоящего времени собственником всех квартир в этом доме, используемых в качестве служебного жилья для проживания граждан.

Также суд указал на то обстоятельство, что земельные участки предоставлены под обустройство придворовой территории (с проездами и детской площадкой) и под многоквартирный дом.

Указанное свидетельствует о том, что объекты, расположенные на спорном земельном участке, предназначенные для эксплуатации и благоустройства названного выше жилого дома, используются и будут использованы в дальнейшем жильцами этого дома (собственником которого является Общество), следовательно, ими используется и будет использоваться далее сам земельный участок.

Формирование спорного земельного участка самостоятельно, то есть отдельно от земельного участка под жилым домом, на что указывает Общество, не свидетельствует о возможности их раздельного использования.

В подтверждение факта готовности освобождения земельного участка истец сослался на письма арендодателю и на подписанный им в одностороннем порядке акт  приема-передачи (возврата) земельного участка.

Однако данные документы, с учетом установленного факта использования земельного участка жильцами дома, собственником которого является Общество, и необходимости такого использования в дальнейшем, сами  по себе не могут быть признаны надлежащим доказательством факта возврата истцом или его готовности возвратить спорный земельный участок Комитету.

В этой связи основания для возложения на ответчика обязанности подписать акт приема-передачи, подтверждающего возврат Обществом земельного участка, отсутствуют.

Доводы Общества о прекращении действия арбитражным апелляционным судом оценены как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора, в рамках которого установлению подлежит факт возврата спорного земельного участка или готовности его возвратить. Прекращение действия договора, на котором настаивал истец, само по себе не является основанием для возложения на арендодателя обязанности подписать акт приема-передачи земельного участка, которым арендатор продолжал пользоваться. Положение статьи 622 ГК РФ, на которые ссылалось Общество, лишь обязывает арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество, но не возлагает на арендодателя  обязанность подписать акт приема-передачи земельного участка, фактически не возвращенного ему.

9. Невыполнение строительства на предоставленном в аренду земельном участке не может являться основанием для отказа в продлении срока договора аренды в случае представления арендатором доказательств осуществления деятельности по подготовке к строительству, а также доказательств наличия обстоятельств, объективно препятствовавших осуществлению строительства (Дело № А04-8127/2013)

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд области с иском к органу по управлению имуществом субъекта РФ с иском о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка, восстановлении арендных прав общества на спорный земельный участок.

Ответчик, возражая против удовлетворения иска, указал, что целью предоставления обществу земельного участка являлось строительство административного здания, при этом истцом не представлено доказательств, что им принимались все необходимые меры для освоения спорного земельного участка в указанных целях. Ответчик считал, что срок аренды земельного участка (начиная с 2004 года) является достаточным и разумным для освоения земельного участка и начала осуществления строительства. При этом органом государственной власти также указано на то, что фактически с 2007 года земельный участок использовался обществом под существующую автостоянку.

Удовлетворяя заявленные требования суд, поддержанный апелляционной инстанцией, указал следующее.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

По смыслу приведенной нормы, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Как установлено судом, что нарушение сроков строительства произошло по той причине, что, приобретая спорный земельный участок в аренду, общество не знало и не могло знать о наличии на нем скрытых препятствий, мешающих строительству, и было вынуждено производить работы поэтапно.

Следовательно, нарушение сроков строительства произошло не по вине общества. В договоре аренды земельного участка установлена обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный доступ представителям служб города, контролирующих эксплуатацию городских наземных и подземных инженерных коммуникаций, тем самым отражая характеристики спорного земельного участка (т.е. наличие на нем инженерных коммуникаций, препятствующих строительству). Между тем, состав и конкретное расположение коммуникаций не оговорены, что повлекло дополнительные расходы и затраты времени на исследование, проектирование и согласование с уполномоченными службами. Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет понятие строительства как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). При этом статья 52 Кодекса конкретизирует данное определение, позволяя определить виды деятельности, составляющие содержание термина «строительство».

В соответствии с частью 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации при осуществлении строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или техническим заказчиком, застройщик или технический заказчик должен подготовить земельный участок для строительства.

Следовательно, деятельность по подготовке земельного участка для строительства является частью процесса строительства.

В материалах дела имеются доказательства, что истец как арендатор, приступил к освоению земельного участка с момента государственной регистрации договора аренды, т.е. приступил непосредственно к процессу строительства.

Так, истцом выполнены работы по сбору исходных данных для формирования земельного участка, подготовлено распоряжение о предоставлении земельного  участка для строительства в аренду, подготовлены градостроительные требования, изготовлен кадастровый план земельного участка. Также истцом профинансированы работы по разработке проектной документации, выполнены и оплачены иные работы, связанные с подготовкой к строительству.

При этом судом принято во внимание отсутствие в составленном ответчиком акте проверки использования участка  выводов о негативных последствиях не использования земельного участка и замечаний относительно его использования не по назначению, а также доказательств уведомления арендатора о необходимости устранения допущенных нарушений, как это предусмотрено статьей 619 ГК РФ

В Постановлении ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 указано, что в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не  допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в  аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, отказ арендодателя от исполнения договора в случае, если  цель предоставления земельного участка в аренду не достигнута (строительство не завершено, объект не введен в эксплуатацию), нельзя признать правомерным.

В данном случае прекращение действия договора на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказ от его исполнения,  противоречит толкованию статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, данного Высшим Арбитражным Судом РФ, а также является злоупотреблением правом по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации

10. Судебное решение об удовлетворении исковых требований в части возврата земельных участков арендодателю является основанием для внесении соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на  недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем не подлежит удовлетворению заявленное арендодателем дополнительное требование о признании отсутствующим права аренды (дело № А04-8629/2012)

В арбитражный суд области обратился Комитет по управлению имуществом муниципального образования города с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью возвратить переданные по договору аренды земельные участки, также истец просил признать отсутствующим обременение права в виде аренды на спорные земельные участки.

Отказывая в исковых требованиях в части признания отсутствующим права аренды, суд (решение суда оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций) указал следующее.

В пункте 52 постановлений от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое  имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым  являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в  резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии  права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности  сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то  такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, судебное решение об удовлетворении исковых требований в части возврата земельных участков арендодателю является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на  недвижимое имущество и сделок с ним. Оснований для предъявления дополнительного требования о признании обременения отсутствующим не требуется. В связи с чем, данное требование заявлено не обоснованно и удовлетворению не подлежит.

В рамках другого дела (№ А04-8945/2013, решение вступило в законную силу) судом сделан вывод о том, что исковые требования о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды не могут быть удовлетворены судом, поскольку исходя из смысла норм ГК РФ, из разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22, изложенных в постановлении от 29.04.2010, указанный способ защиты права применим при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав, к которым договор аренды не относится, так как правоотношения по нему возникают из обязательств сторон.

В то же время, изучение судебной практики других арбитражных судов показало отсутствие единообразия по вопросу о принципиальной допустимости избрания в качестве способа защиты права требования о признании права аренды отсутствующим.

Так, решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.12.2013, оставленным без изменения Постановлением Семнадцатого Арбитражного апелляционного суда, требования о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды удовлетворены. При этом вывод о необходимости удовлетворения иска был обоснован судом тем, что поскольку фактически спорный земельный участок находится в пользовании третьих лиц, сохранение в Едином государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации обременения в  виде аренды земельного участка в пользу ответчика нарушает права и законные интересы истца как лица, наделенного полномочиями по распоряжению земельным участком, и третьих  лиц как собственников объектов недвижимости на урегулирование прав в отношении расположенных под объектами недвижимости земельных участков.

Также выводы о возможности избрания вышеуказанного способа защиты права содержатся в постановлениях ФАС Московского округа от 23.12.2013 № Ф05-16060/2013, ФАС Поволжского округа от 10.10.2013 по делу № А65-27565/2012, Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 27.11.2012 № Ф03-4454/2012, Постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 № 05АП-3893/2012.

В связи с изложенным, представляется необходимым вынесение на рассмотрение Президиума суда вопроса о направлении на разрешение Арбитражного суда Дальневосточного округа проблемного правоприменительного вопроса о допустимости избрания в качестве способа защиты права иска о признании отсутствующим зарегистрированного права аренды.

11. Выявление на торгах победителя, которому впоследствии предоставляется право на заключение  договора аренды является этапом заключения договора  аренды на торгах, в связи с чем не препятствует реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок (дело № А04-9263/2012)

Общество с ограниченной ответственностью «П» обратилось в арбитражный суд области с иском к ООО «М», Министерству имущественных отношений области о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

При рассмотрении дела судом установлено, что между истцом и Министерством был заключен договор аренды земельного участка из земель и сельскохозяйственного назначения.

До окончания срока действия договора истец обратился в  Минимущество с просьбой переоформить или заключить на новый срок договор аренды на данный земельный участок, на что арендодатель сообщил о возможности предоставления участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.

В последующем, ввиду поступления нескольких заявок на данный участок, Минимущество отказало обществу «П» в заключении нового договора аренды со ссылкой на необходимость проведения торгов.

По результатам проведения аукциона, в котором истец участия не принимал, победителем признано ООО «М», как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, чье решение оставлено без изменения апелляционным судом, исходил из того, что неучастие истца в аукционе противоречит принципу равенства условий, что в совокупности с особым объектом аренды и порядком реализации на торгах права на заключение договора аренды исключает перевод на него прав и обязанностей по договору аренды. Суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение, указал, что согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре  аренды» преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

В соответствии с пунктом 3 Постановления № 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Делая вывод о том, что в сложившейся ситуации ООО «П» не может реализовать свое преимущественное право апелляционный суд исходил из того, что в силу статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», статей 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации передача в аренду находящегося в государственной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения производится путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких участков. Поскольку результатом торгов в таком случае является не заключение договора аренды земельного участка, а совершение сделки купли-продажи права на заключение такого договора, апелляционный суд счел не подлежащими применению положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям, возникшим из договора купли-продажи права.

Суд кассационной инстанции признал указанный вывод ошибочным, поскольку выявление на торгах победителя, которому впоследствии предоставляется право на заключение договора аренды, является не чем иным, как этапом заключения договора  аренды на торгах.

12. Оспаривание договора аренды земельного участка признано ненадлежащим способом защиты права, поскольку удовлетворение требования истца о признании сделки аренды недействительной и об обязании предпринимателя передать истцу спорный земельный участок не приведет к восстановлению его прав, так как такое решение суда не является основанием для аннулирования в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности (арендодателя по договору аренды) на спорный земельный участок (дело № А04-7906/2012)

Комитет по управлению муниципальным имуществом района обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного между администрацией сельсовета и индивидуальным предпринимателем, и возложения обязанности  на последнего по возврату истцу земельного участа.

Решением суда исковые требования КУМИ района удовлетворены в полном объеме. Решение мотивировано установленным судом фактом принадлежности имущества на праве собственности муниципальному образованию района и отсутствием у администрации сельсовета права распоряжения спорным земельным участком.

Апелляционная инстанция, отменяя решения суда и отказывая в иске, указала следующее.

Материалами дела подтверждено, что сельсовет является собственником спорного  земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению, только если нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления иных специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (абзац 4 пункта 52 вышеуказанного Постановления).

Таким образом, поскольку в действующем законодательстве не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения (в частности признание права собственности, истребование имущества из чужого незаконного владения).

Вместе с тем удовлетворение требования КУМИ района о признании сделки аренды недействительной и об обязании предпринимателя передать истцу спорный земельный участок не приведет к восстановлению его прав, поскольку такое решение суда не является основанием для аннулирования в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности ответчика (администрации сельсовета) на спорный земельный участок.

13. В соответствии с подпунктом 10 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, на которых расположены гидротехнические сооружения, являются ограниченными в обороте, в связи с чем годовой размер арендной платы за использование земельного участка, на котором они расположены истцом, исходя из положений пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не должен превышать 1,5% его кадастровой стоимости (дело А04-4896/2012)

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с Территориального управления Росимущества неосновательного обогащения, полученного вследствие завышения размера арендной платы за земельный участок. 

В обоснование иска истец указал, что предметом договора аренды является земельный участок, ограниченный в обороте, в связи с чем арендная плата должна была рассчитываться исходя из 1,5 % кадастровой стоимости.

Суд первой инстанции, поддержанный апелляционной инстанцией, в удовлетворении заявленных требований отказал, указав на отсутствие в материалах дела доказательств переоформления истцом права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также на то обстоятельство, что золоотвал, расположенный на спорном земельном участка, не относится к линейным объектам, в связи с чем условия, необходимые для применения льготного исчисления размера арендной платы, отсутствуют.

Суд кассационной инстанции, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 12404/09 (далее – постановление от 02.02.2010 № 12404/09) определен подход, в соответствии с которым для установления льготного порядка определения размера арендной платы не имеет значения, заключался договор аренды земельного участка в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на него или нет. Достаточным основанием ограничения размера арендной платы 1,5% кадастровой стоимости является вид и принадлежность объектов, находящихся на земельном участке, передаваемом в аренду, отнесение последнего к землям, ограниченным в обороте.

ВАС РФ также разъяснил, что такой подход по существу представляет собой специальную льготу, установленную в целях сдерживания роста цен на продукцию и услуги субъектов естественных монополий. Введение данного положения вызвано необходимостью осуществления государственного контроля для обеспечения защиты экономических интересов потребителей указанной продукции и услуг от повышения тарифов, создания недискриминационных и стабильных условий деятельности производителей этой продукции и услуг и тем самым согласования интересов производителей и потребителей, поскольку арендные платежи влияют на размер устанавливаемых тарифов, включая тарифы на электроэнергию и теплоэнергию.

Согласно приказу Федеральной службы по тарифам истец включен в реестр субъектов естественных монополий в топливно-энергетическом комплексе, в отношении которых осуществляется государственное регулирование и контроль.

Решением арбитражного суда по иному делу, имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значения для разрешения настоящего спора, установлено, что золоотвал, принадлежащий истцу на праве собственности и расположенный на спорном земельном участке, входит в состав гидротехнических сооружений.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, на которых расположены гидротехнические сооружения, являются ограниченными в обороте.

Таким образом, годовой размер арендной платы за использование земельного участка истцом, исходя из положений пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, не должен превышать 1,5% его кадастровой стоимости

14. Самовольная перепланировка арендуемого помещения признана судом апелляционной инстанции существенным нарушением условий договора аренды, являющимся основанием для его расторжения по иску арендодателя (Дело № А04-941/2014)

Учреждение здравоохранения (арендодатель) обратилось в суд к обществу (арендатор) с иском о расторжении договора аренды в связи с осуществлением арендатором самовольной перепланировки.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований было отказано. Принимая решение, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не представил доказательств существенного ухудшения арендуемых помещений и возникновения в результате действий ответчика по перепланировке угрозы целостности здания; доказательств тому, что перепланировка помещений существенно нарушила назначение помещений или в целом здания, либо повлекла для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того,  на что был вправе рассчитывать при заключении договора; истец не представил доказательств тому, что в результате перепланировки помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду, а также доказательств неоднократного нарушения ответчиком условий договора аренды.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и удовлетворяя заявленные требования, указал следующее.

Из смысла статей 450 и 619 ГК РФ следует, что договор аренды может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, и в иных случаях, предусмотренных договором.

Арендатор вопреки договору произвел перепланировку объекта аренды, при договорной площади объекта 56,8 кв.м. фактически пользовался помещением площадью 85,1 кв.м. При этом возникшую разницу не оплачивал. Кроме того, арендатор не представил доказательств, свидетельствующих о приведении арендуемого помещения в первоначальное состояние.

Поскольку обязанность арендатора не производить перепланировок и переоборудования спорного помещения установлена дополнительным соглашением к договору аренды, а нарушение данного условия подтверждается материалами дела, постольку суд апелляционной инстанции  признал не соответствующим установленным по делу обстоятельствам и материалам дела вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению.

15. Судом сделан вывод о невозможности удовлетворения исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом о взыскании арендной платы по договору аренды имущества, переданного в оперативное управление, в связи с непредставлением доказательств передачи полномочий по взиманию арендной платы от учреждения (арендодателя по договору аренды) (дело № А04-4767/2014)

В арбитражный суд обратилось Территориальное управление Росимущества с исковым заявлением к общественной организации о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества.

Решением суда первой инстанции в иске отказано, поскольку  на момент заключения договора аренды недвижимого имущества помещение, переданное в аренду, было закреплено за федеральным казенным учреждением на праве оперативного управления.

Суду доказательств делегирования ТУ Росимущества полномочий по взиманию арендной платы за аренду имущества, переданного на праве  оперативного управления третьим лицам, не представлено.

В связи с изложенным суд пришел к выводу о том, что истец не доказал наличие обстоятельств, свидетельствующих о нарушении его прав, подлежащих судебной защите путем обращения с настоящим иском.

Позиция суда соответствует судебно-арбитражной практике (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.08.2012 по делу № А10-4409/2010, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.04.2013 № Ф03-961/2013 по делу № А51-3954/2012, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.08.2012 по делу № А13-12607/2011, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2007 № Ф04-7903/2007).

 

 

Сервис временно не доступен