Обзор судебной практики разрешения споров, связанных с предоставлением земельных участков для осуществления деятельности сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. 16.10.2019 г., судья Чумаков П.А.
1) А04-5216/2018, решение от 07.08.2018: постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2018 – без изменений; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.03.2019 – без изменений.
СПК «Искра» обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным договора земельного участка, заключенного между Главой КФХ Козловым Александром Сергеевичем и администрацией Тамбовского района Амурской области.
По мнению истца, оспариваемый договор не соответствует Земельному кодексу РФ, (ст.39.18 ЗК РФ), ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ № 101-ФЗ), поскольку договор аренды указанного земельного участка заключен без предварительного уведомления заинтересованных лиц о предоставлении земельного участка.
Отказывая в удовлетворении требований, суд сослался на пропуск срока исковой давности.
Кроме того, при вынесении решения судом было учтено, что на дату совершения спорной сделки порядок предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, расширения такой деятельности регулировался статьей 12 Федерального закона от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон №74-ФЗ) (в редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 446-ФЗ, применяемой с 01.01.2014 до вступления в силу с 01.03.2015 изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ).
Таким образом, спорный договор аренды №54 был заключен с соблюдением действующего на момент совершения сделки законодательства.
2) А04-8269/2018, решение от 20.12.2018: - постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2019 – без изменений; - постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.07.2019 – без изменений.
ООО «ОКДВА» обратилось в Арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Амурской области о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, обязании ответчика заключить с истцом новый договор аренды на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной собственности области.
В обосновании иска общество ссылается на незаконность отказа в заключении нового договора аренды ввиду того, что формально со стороны ООО «ОКДВА» не имеется нарушений законодательства Российской Федерации при использовании спорного земельного участка, поскольку постановлением и.о. мирового судьи Амурской области по Свободненскому районному судебному участку от 07 июня 2018 года в отношении ООО «ОКДВА» прекращено производство по делу об административном правонарушении, предусмотренном ч.25 ст. 19.5 КоАП РФ, с вынесением устного замечания.
При вынесении решения судом было установлено, что основанием для отказа в заключении договора аренды земельного участка на новый срок послужило не устраненное на момент рассмотрения заявления правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ, которое было выявлено в ходе проведения проверки Управлением Россельхознадзора по Амурской области 26.02.2016.
Указанное правонарушение выразилось в том, что на спорном земельном участке выявлен факт зарастания земельного участка сорной (прошлого года) и древесно-кустарниковой растительностью, то есть ранее выданное предписание № 003121 от 29.09.2017, срок исполнения которого истек 10.05.2018, не исполнено. На вышеуказанном земельном участке сельскохозяйственного назначения не в полном объеме проведены мероприятия направленные на борьбу с сорной и древесно-кустарниковой растительностью.
Применяя положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101 -ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пункта 2 статьи 13 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, суд учел условия договора аренды земельного участка, согласно которым арендатор в период действия договора обязан был, в том числе, использовать участки в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе, приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности, суд пришел к выводу о том, что у ответчика не имелось законных оснований для заключения договора аренды земельного участка с ООО «ОКДВА» на новый срок в связи с наличием выявленных и не устраненных на момент рассмотрения заявления общества нарушений законодательства Российской Федерации при использовании обществом земельного участка.
3) А04-9387/2017, решение от 04.12.2017: - постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2018 – без изменений; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 – без изменений.
ООО «ВОСТОЧНЫЙАГРОЦЕНТР» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Новокиевского сельсовета Мазановского района об отказе в допуске к участию в аукционе.
По мнению заявителя, у ответчика отсутствовали основания для отказа в допуске общества к участию в аукционе. Также заявитель считает, что заявление КФХ Ваги А.Н. подано в нарушение ч.ч. 1, 2 ст. 39.15 ЗК РФ. При этом из указанных информационных сообщений администрации не усматривается, что аукцион на спорный земельный участок проводился в соответствии с пунктом 7. статьи 39.18 ЗК РФ.
Из материалов дела следует, что в администрацию Новокиевского сельсовета поступило заявление от главы КФХ Ваги А.Н. о предварительном согласовании предоставления в аренду части земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:102 общей площадью 391,2 га для ведения крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности сроком на 10 лет.
В качестве основания для предоставления земельного участка КФХ указало подп. 15, п. 2, ст. 39.6 ЗК РФ.
Администрацией сельсовета 06.07.2017 на сайте www.torgi.gov.ru было опубликовано извещение № 060717/0490159/01 о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе.
На опубликованное извещение № 060717/0490159/01 в администрацию сельсовета поступило заявление от главы КФХ Драча Г.З от 18.07.2017 о намерении участвовать в аукционе.
Постановлением администрации Новокиевского сельсовета от 14.08.2017 № 42 КФХ Ваги А.Н. отказано в предварительном согласовании предоставления в аренду части земельного участка общей площадью 391,2 га на основании ст.ст. 39.14, 39.15, 39.18 ЗК РФ.
После постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности Новокиевского сельсовета на земельный участок с кадастровым № 28:17:011807:124 администрация сельсовета, руководствуясь ст.ст. 39.11, 39.12, 39.18 ЗК РФ приняла распоряжение о проведении аукциона на право заключения договора аренды указанного выше земельного участка.
Решением администрации от 06.10.2017 № 364 ООО «ВОСТОЧНЫЙАГРОЦЕНТР» отказано в допуске к участию в аукционе в подп. 3 п. 8 ст. 39.12, п. 7 ст. 39.18 ЗК РФ, поскольку участниками назначенного аукционы могли быть только граждане и крестьянско-фермерские хозяйства.
Отказывая в удовлетворении заявления общества о признании указанного выше решения незаконным, суд в соответствии с подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6, пунктом 1 статьи 39.18 ЗК РФ указал на отсутствие у ответчика оснований для возврата заявления КФХ Ваги А.Н. о предварительном согласовании предоставления в аренду части земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:102.
Кроме того, судом было отмечено, что земельное законодательство предусматривает специальный порядок приобретения прав на участки, предназначенные для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
При этом осуществленные ответчиком действия по отказу КФХ Ваги А.Н. в предварительном согласовании предоставления в аренду части земельного участка общей площадью 391,2 га, а также принятие решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды образованного земельного участка совершены в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.
Наряду с этим судом в решении указано, что само по себе отсутствие в извещении о проведении аукциона ссылки на пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ доказательством незаконности решения о проведении аукциона не является, поскольку администрацией указанное решение было принято в соответствии с установленной процедурой и при наличии законных оснований.
В соответствии с пунктом 10 статьи 39.11 ЗК РФ участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса, могут являться только граждане или в случае предоставления земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства.
Заявитель не допускается к участию в аукционе в случае подачи заявки на участие в аукционе лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом и другими федеральными законами не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду; (пункт 3 части 8 статьи 39.12 ЗК РФ).
С учетом изложенного администрация правомерно отказала обществу в допуске к участию в аукционе.
4) А04-9388/2017, решение от 28.12.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2018 – без изменений; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.08.2018 – без изменений.
ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконными постановления администрации Новокиевского сельсовета: № 36 от 01.08.2017 о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка; № 38 от 04.08.2017 об отказе в предоставлении земельных участков в аренду (с учетом принятых судом уточнений и отказа от части требований).
Из материалов дела следует, что 29.05.2017 в администрацию Новокиевского сельсовета поступило заявление от главы КФХ Ваги А.Н. о предварительном согласовании предоставления в аренду части земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:102 общей площадью 392,8 га для ведения крестьянско-фермерского хозяйства своей деятельности сроком на 10 лет.
В связи с поступившим 29.05.2017 заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка администрацией сельсовета на сайте www.torgi.gov.ru было размещено извещение № 300517/0490159/01 о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе (п.1, ст.39.18 Земельного кодекса Российской Федерации), с приложением схемы предполагаемого к передаче участка.
31.07.2017 в администрацию Новокиевского сельсовета поступило заявление от ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР» о предоставлении в аренду сроком на 5 лет аренду сроком на 5 лет земельных участков из категории земель с/х назначения, разрешенное использование: под с/х производство, с кадастровыми номерами 28:17:011807:102 общей площадью 7 840 075 кв.м.; 28:17:011807:104 общей площадью 7 798 235 кв.м., 28:01:000000:486 общей площадью 33 625 000 кв.м., расположенных по адресу: Амурская область, Мазановский район.
Поскольку по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступило, администрацией сельсовета 01.08.2017 было принято постановление № 36 о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Постановлением № 38 от 04.08.2017 администрацией отказано обществу в предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами 28:17:011807:102; 28:17:011807:486; 28:17:011807:104.
В обоснование отказа администрация письмом от 04.08.2017 № 280 разъяснило обществу, что в отношении земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:104 решением Арбитражного суда Амурской области от 10.07.2017 на ООО «Торговый дом «МИР» была возложена обязанность возвратить данный земельный участок в собственность муниципального образования «Новокиевский сельсовет». Данное решение еще не вступило в законную силу, поэтому на сегодняшний день земельный участок с кадастровым №. 28:1 7:011807:104 обременен правом аренды ООО «Торговый дом «МИР».
По поводу земельного участка с кадастровым № 28:17:000000:486. Данный земельный участок был выделен в счет невостребованных земельных долей. При этом для земельных участков выделенных органом местного самоуправления в счет невостребованных земельных долей Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлен особый порядок предоставления. В силу пункта 5.1, ст. 10 данного федерального закона земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
ООО «ВОСТОЧНЫЙАГРОЦЕНТР» не может быть предоставлено преимущественное право на заключение договора аренды участка выделенного в счет невостребованных долей, поскольку данное общество никогда не использовало земли бывшего ТОО «Новокиевское», и обществом не представлены документы, что ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР» является сельскохозяйственной организацией.
Земельный участок с кадастровым № 28:17:011807:102 также не может быть предоставлен заявителю по основаниям установленным Земельным Кодексом Российской Федерации. Одновременно с заявлением ООО «ВОСТОЧНЫЙАГРОЦЕНТР» о предоставлении земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:102, поступило аналогичное заявление ООО «Торговый дом «МИР», следовательно, участок должен был бы выставлен на аукцион. Однако в силу подпункта 16, пункта 8, статьи 39.11 Земельного Кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления. Администрацией сельсовета уже принято решение о предварительном согласовании предоставлении части участка с кадастровым № 28:17:011807:102 по правилам установленным ст.39.15 Земельного Кодекса РФ.
В связи с этим данный земельный участок в полном объеме не может быть предоставлен.
В отношении второй части земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:102 администрацией сельсовета опубликовано объявление на сайте торги.гов.
Оценив изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что принятие постановления № 36 о предварительном согласовании предоставления части земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:102 общей площадью 392,8 га для ведения крестьянско-фермерского хозяйства своей деятельности осуществлено в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.
Ссылка заявителя на то, что в отношении всего земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:102 администрация была обязан провести аукцион ввиду наличия 2 заинтересованных лиц - ИП Садыкова А.В. и ООО Торговый дом «Мир» признана судом несостоятельной, поскольку вступившим в законную силу решением суда по делу № А04-3592/2015 установлено создание администрацией Романкауцкого сельсовета схемы незаконного предоставления земельных участков путем применения упрощенной процедуры (без проведения торгов) лицам, не занимавшимся и не намеренным заниматься сельхозпроизводством с последующим отчуждением права аренды обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «МИР».
При этом материалы дела не содержат доказательств обращения указанных лиц в администрацию Новокиевского сельсовета о предоставлении земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:102 на каком-либо законном основании до подачи соответствующего заявления от КФХ Ваги А.Н.
В отношении земельного участка с кадастровым № 28:17:000000:486 суд руководствовался тем, что указанный земельный участок был сформирован за счет невостребованных земельных долей право собственности Романкауцкого сельсовета, на которые было признано Мазановским районным судом.
Пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено, что земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок.
Орган местного самоуправления муниципального образования, в собственности которого находится земельный участок, выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, не позднее чем в течение двух недель со дня возникновения права муниципальной собственности на такой земельный участок обязан опубликовать в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и разместить на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) информацию о возможности приобретения такого земельного участка на условиях, предусмотренных настоящим пунктом. Указанная информация размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.
Условиями реализации права на заключение договора аренды в предусмотренном пунктом 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101 порядке являются: особый статус субъекта, который вправе претендовать на льготное предоставление земельного участка (сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство); использование земельного участка, выделенного в счет земельных долей; обращение в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора в установленный срок (в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок); использование земельного участка должно иметь место до регистрации права муниципальной собственности на него.
Согласно п. 8 ст. 10 Закона N 101-ФЗ земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.
На момент регистрации права собственности Новокиевского сельсовета на земельный участок с кадастровым № 28:17:000000:486 участок был обременен правом аренды ООО «Торговый дом «МИР». Судебное разбирательство по делу № А04-3592/2015 о признании ничтожным договора аренды указанного участка не были завершены. Следовательно, на момент регистрации права собственности администрация сельсовета не могла опубликовать извещение, предусмотренное Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Кроме того, регистрация права собственности Новокиевского сельсовета на земельный участок в феврале 2016 года имела необходимый характер, связанный с объединением Романкауцкого и Новокиевского сельсоветов.
В процессе рассмотрения Арбитражным судом Амурской области дела № А04-3 592/2015 было установлено, что при предоставлении администрацией Романкауцкого сельсовета земельного участка Садыкову А.В извещение о возможности приобретения земельного участка КФХ или сельскохозяйственными организациями не опубликовывалось.
Отсутствие такого объявления привело не только к нарушению требований Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, но и к нарушению прав КФХ или сельскохозяйственных организаций.
В связи с этим, после снятия обременения правом аренды ООО «Торговый дом «МИР» администрация сельсовета 28.07.2017 дала объявление в газете «Амурская правда» о возможности приобретения земельного участка КФХ или сельскохозяйственными организациями, что заявителем не оспаривается.
При этом суд не принял ссылку заявителя на то, что при наличии второго заявления администрация обязана была провести аукцион, поскольку с момента подачи администрацией объявления в газете «Амурская правда» о возможности приобретения земельного участка КФХ шесть месяцев не прошло.
При рассмотрении заявления ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР» администрацией правомерно установлено, что данное общество не обладает преимущественным правом на приобретение земельного участка с кадастровым № 28:17:000000:486 применительно к пункту 5.1 статьи 10 Федерального закона N 101.
Также судом установлено, что заявитель не является крестьянским (фермерским) хозяйством или, сельскохозяйственной организацией, участвующей в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства в соответствии п. 8 ст. 10 Закона N 101-ФЗ, в связи с чем, правовых оснований для предоставления земельного участка с кадастровым № 28:17:000000:486 без торгов у администрации не имелось.
Наряду с этим судом было установлено на момент рассмотрения администрацией сельсовета заявления ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР» земельный участок с кадастровым № 28:17:011807:104 был обременен правом аренды ООО «Торговый дом «МИР» и у администрации сельсовета также не имелось правовых оснований на распоряжение этим земельным участком.
Однако указанное обстоятельство не является препятствием для повторного обращения заявителя в администрацию в целях предоставления данного земельного участка.
Также судом установлено, что наличие здания гаражного бокса с кадастровым № 28:17:011807:123 на земельном участке с кадастровым № 28:17:011807:104 основанием для отказа в предоставлении земельного участка не являлось.
В связи с этим доводы заявителя о допущенном незаконном бездействии ответчика, касающегося не раздела данного земельного участка, признаны несостоятельными.
При вынесении решения судом учтено, что заявление общества о предоставлении земельных участков подано в порядке ст.39.17 Земельного кодекса РФ (по процедуре - без проведения торгов).
При подаче заявления обществом были нарушены требования подп.4 (не указано основание предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ), подп.7 (не указана цель использования земельного участка), подп.10 (не указан почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем) п.1 ст.39.17 Земельного кодекса РФ.
При этом администрация сельсовета действительно могла возвратить заявление ввиду его несоответствия положениям п.1 ст.39.17 Земельного кодекса РФ.
Вместе с этим судом установлено, что при рассмотрении заявления ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР» у ответчика имелись законные основания для отказа в предоставлении без торгов всех трех испрашиваемых участков.
Как указывалось выше, таким основаниями явились: в предоставлении земельного участка с кадастровым № 28:17:000000:486 - отсутствие преимущественного права установленного п.5.1, ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (п.1, ст.39.16 ЗК РФ), в предоставлении земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:102 - предварительное согласование предоставления части данного участка, а также публикация извещения о возможном предоставлении второй части участка (п. 13, п.22, ст.39.16 ЗК РФ – решение по делу № А04-3987/2017), в предоставлении земельного участка с кадастровым № 28:17:011807:104 - обременение земельного участка правом аренды (п.2, п.1, ст.39.16 ЗК РФ).
В связи с этим у ответчика имелись правовые основания для рассмотрения заявления ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР» по существу даже при несоответствии заявления требованиям установленным п.1, ст.39.17 ЗК РФ.
В рассматриваемом случае права ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР» нарушены не были, так как конечным результатом муниципальной услуги предоставление земельных участков является либо предоставление испрашиваемого участка, либо отказ в предоставлении. Возвратив заявление ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР», администрация лишь отсрочила бы принятие решения об отказе в предоставлении испрашиваемых земельных участков, так как уже указывалось выше, у администрации имелись все основания для отказа в предоставлении испрашиваемых земельных участков.
С учетом изложенного доводы заявителя о том, что администрация должна была вернуть заявление ООО «ВОСТОЧНЫЙ АГРОЦЕНТР», а не отказывать обществу в предоставлении земельных участков судом не были приняты.
5) А04-9389/2017, решение от 15.02.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 – без изменений; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.08.2018 – без изменений.
ООО «Торговый Дом «МИР» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконными постановления администрации Новокиевского сельсовета Мазановского района Амурской области № 37 от 04.08.2017, постановления администрации Новокиевского сельсовета Мазановского района Амурской области № 36 от 01.08.2017 о предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка (с учетом принятых судом уточнений).
Отказывая в удовлетворении требований, суд руководствовался правовыми подходами, изложенными во вступившем в законную силу решении по делу А04-9388/2017.
6. Дело № А04-9390/2017, решение от 01.10.2018 - не обжаловалось.
ООО «Торговый Дом «МИР» обратилось в суд Амурской области с заявлением о признании незаконным решения администрации Новокиевского сельсовета от 04.10.2017 № 366; в качестве способа восстановления нарушенного права обязать администрацию Новокиевского сельсовета принять решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:17:011807:124, общей площадью 3912213 кв.м. для сельскохозяйственного производства (с учетом уточнения требований).
По мнению заявителя, у ответчика отсутствовали основания для отказа в допуске общества к участию в аукционе. Также заявитель считает, что заявление КФХ Вага А.Н. подано в нарушение ч.ч. 1, 2 ст. 39.15 ЗК РФ. При этом из указанных информационных сообщений администрации не усматривается, что аукцион на спорный земельный участок проводился в соответствии с пунктом 7. статьи 39.18 ЗК РФ.
Ответчик сослался на законность оспариваемого решения, проведение процедуры аукциона на основании статьи 39.18 Земельного Кодекса РФ.
Отказывая в удовлетворении требований, суд руководствовался правовыми подходами, изложенными во вступившем в законную силу решении по делу А04-9387/2017.
7) дело № А04-1113/2018, решение от 03.04.2018 - не обжаловалось.
КФХ «Ника» обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Благовещенского района Амурской области об отказе в удовлетворении заявления о предоставлении в аренду земельного участка.
В обоснование требований заявитель ссылается на часть 8 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ и наличие заключенного между министерством сельского хозяйства Амурской области и главой КФХ «Ника» соглашения о предоставлении поддержки развития семейных животноводческих ферм на базе крестьянских (фермерских) хозяйств (грантов) №14/14 СЖФ от 24 сентября 2014 года.
Ответчик указал на непредставление КФХ «Ника» к заявлению о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:10:004001:128 в аренду соглашения о предоставлении поддержки развития семейных животноводческих ферм на базе крестьянских (фермерских) хозяйств (грантов) №14/14 СЖФ от 24 сентября 2014 года.
Установив, что заявитель продолжает пользоваться спорным земельным участком при отсутствии доказательств прекращения договора аренды, а также то, что в заявлении КФХ «Ника» о предоставлении в аренду спорного земельного участка в нарушение требований пункта 4 части 1 статьи 39.17 ЗК РФ не были указаны основания предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ; к заявлению в нарушение части 8 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не было приложено соглашение №14/14 СЖФ от 24.09.2014 о предоставлении поддержки развития семейных животноводческих ферм на базе крестьянских (фермерских) хозяйств, согласно которому хозяйство является участником государственной поддержки софинансирования затрат; срок аренды, указанный в заявлении КФХ (48 лет), не соответствует сроку, указанному в части 8 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (до пяти лет), суд отказал в удовлетворении заявления.
8) А04-1209/2018, решение от 04.04.2018 - не обжаловалось.
ИП Вялкин Н.А. обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа администрации Молчановского сельсовета (далее – ответчик, администрация) от 09.02.2018 № 33 в предоставлении ИП Вялкину Николаю Алексеевичу в аренду без проведения торгов, на срок 49 лет, земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 28:17:000000:523, площадью 321,5702 га, для сельскохозяйственного производства. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать администрацию рассмотреть заявление ИП Вялкина Н.А. от 08.02.2018 в соответствии с требованиями законодательства РФ.
В обоснование требований предприниматель ссылается на пп. 31 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ и подачу соответствующего заявления до истечения срока договора аренды.
По мнению заявителя, к сложившимся отношениям не применим п. 4.3.3. договора аренды от 25.02.2015, в связи с тем, что заявление о заключении договора аренды земельного участка подано не в рамках существующих договорных обязательств, а на основании императивной нормы предусмотренной пп.31 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ, регламентирующей основания предоставления земельных участков без торгов.
Ответчик в обоснование возражений сослался на ст. 621 Гражданского кодекса РФ, п. 4.3.3. договора аренды от 25.02.2015, согласно которому заявление на заключение договора аренды на новый срок может быть подано не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора аренды.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии с требованиями статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
Так, согласно подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды № 2) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Исходя из буквального толкования данной нормы, основанием для заключения договора аренды без проведения торгов является надлежащее использование земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, при условии подачи заявления о заключении нового договора аренды арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Установив, что изложенные выше условия для заключения договора аренды без проведения торгов предпринимателем были соблюдены; до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка было подано соответствующее заявление, суд удовлетворил требование предпринимателя.
9) А04-4708/2018, решение от 09.07.2018 - не обжаловалось.
ИП Аракелян Никола Фердинантович обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации Благовещенского района Амурской области в предоставлении в собственность (за плату) без проведения торгов земельного участка, выраженного в письме от 27.03.2018г. №01-13/1461.
Ответчик с заявленными требованиями не согласился, указав, что заявителем испрашивается в собственность земельный участок площадью 17040 кв.м. с видом разрешенного использования: сельскохозяйственные предприятия и объекты сельскохозяйственного назначения, на котором располагаются самостоятельные объекты недвижимого имущества. Иные документы, доказывающие, что все принадлежащие на запрашиваемом земельном участке объекты недвижимого имущества, являются единым имущественным комплексом, предпринимателем не представлены.
Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ закреплено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду за гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.
Таким образом, исключительное право собственности объекта недвижимости распространяется на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.
Установив, что предпринимателем при обращении с заявлением о предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка в администрацию Благовещенского района были представлены документы, подтверждающие право Аракеляна Н.Ф. на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, суд указал на наличие у заявителя преимущественного права на приобретение в собственность земельного участка под объектами и необходимого для их эксплуатации и приоритет такого права перед остальными участниками гражданского оборота земель.
Доказательств наличия обстоятельств для отказа в предоставлении земельного участка, перечисленных в пунктах 1- 25 статьи 39.16 ЗК РФ администрация не представила.
10) А04-1261/2017, решение от 15.05.2017, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 – без изменений; постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.01.2018 – без изменений; определение Верховного Суда РФ от 03.05.2018 – отказано в передаче жалобы для рассмотрения.
КФХ «Надежда» обратилось в Арбитражный суд с требованием признании незаконным бездействия администрации Бурейского района, выразившегося в несоблюдении порядка предоставления земельного участка в собственность КФХ «Надежда» в установленном Федеральным законом «О КФХ» порядке (действовавшем в 2005 году); в отказе осуществить дальнейшее оформление предоставления земельного участка, содержащемся в ответах № 01-15/4660 от 27.12.2016, №01-16/156 от 18.01.2017 (с учетом уточнений).
Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из недоказанности заявителем факта обращения в 2005 году в Администрацию Бурейского района с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 28:11:010402:89 и наличия прав на указанный участок.
Отсутствие заявления о предоставлении земельного участка в собственность является препятствием для вывода о наличии нарушения закона ответчиком. Предположения о тех или иных обстоятельствах, не подтвержденные соответствующим доказательствами не могут быть поставлены в вину органу местного самоуправления.
Таким образом, заявитель не обосновал нарушения закона оспариваемым бездействием ответчика, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
11) А04-6363/2017, решение от 19.10.2017 - не обжаловалось.
в Арбитражный суд обратилось КФХ «Сумароковское» с заявлением к администрации Михайловского района о признании незаконным постановления главы администрации Михайловского района Амурской области №568 от 13.06.2017 «Об отмене постановления главы района от 04.05.2017г. №419» (с учетом уточнений).
В соответствии со ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий указанных органов или должностных лиц - органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых на момент отмены или приостановления действия муниципального правового акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового акта.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что компетентный орган местного самоуправления, его должностное лицо в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт. Однако основанием для такой отмены может служить лишь несоответствие отменяемого муниципального правового акта Конституции, законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Таким образом, при отмене изданного им ненормативного правового акта орган местного самоуправления не может руководствоваться исключительно собственным усмотрением, акт органа местного самоуправления, отменяющий ранее принятый акт, должен соответствовать закону и не нарушать права и законные интересы граждан и организаций, а также принцип стабильности правоотношений, возникшие в результате принятия отменяемого ненормативного правового акта.
Полномочий на немотивированную отмену ранее принятых постановлений органам местного самоуправления не предоставлено.
В случае отмены в порядке самоконтроля ранее принятых ненормативных актов полномочный орган или должностное лицо обязаны обосновать необходимость отмены правового акта и указать в чем заключается его несоответствие закону. Иное толкование указанной нормы допускало бы возможность произвольного прекращения права без судебной процедуры путем отмены муниципального правового акта, наделяющего данным правом, что противоречит статьям 19 (часть 1), 46 (часть 1), 56 (часть 3) Конституции Российской Федерации.
Таким образом, орган местного самоуправления в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятое постановление, связанное с распоряжение земельными участками, при условии его несоответствия законам и иным нормативным актам либо нарушения порядка его принятия.
Согласно пояснениям ответчика, постановление главы администрации Михайловского района Амурской области №568 от 13.06.2017 «Об отмене постановления главы района от 04.05.2017г. №419» было вынесено в связи с установлением факта наличия судебных споров в отношении лотов аукциона.
Проанализировав положения ст.ст. 39.6, 39.11 Земельного кодекса РФ суд пришел к выводу о том, что наличие судебного спора не относится к информации, которую необходимо указывать в извещении о торгах.
При вынесении решения судом признаны несостоятельными доводы ответчика, обоснованные ссылками на Методические рекомендации по проведению земельных торгов (аукционов, конкурсов), утвержденные Письмом Госкомзема РФ от 30 сентября 1999 г. № СС-902, согласно которым предметом торгов не могут быть спорные земельные участки или участки, по которым проходят судебные разбирательства или по которым имеются решения судебных органов, ограничивающих их продажу или передачу в аренду.
На момент принятия постановления о проведении аукциона, а также оспариваемого постановления судебное разбирательство в отношении спорных земельных участков было завершено.
С учетом изложенного суд удовлетворил заявленные требования.
Наряду с перечисленными судебными актами в период с 2017- по октябрь 2019 г. административной судебной коллегией Арбитражного суда Амурской области были рассмотрены многочисленные иски прокуроров Амурской области о признании недействительным (ничтожным) договоров аренды земельных участков, заключенных между местными администрациями крестьянскими (фермерскими) хозяйствами области (дела №№ А04-9049/2017, А04-4247/2018, А04-4296/2019 и пр.).
При вынесении судебных актов по данной категории дел суд руководствовался тем, что, отсутствие оснований для заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в соответствии с пунктом 3 статьи 39.15 ЗК РФ является основанием для возврата заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка заявителю.
Предоставление земельного участка в аренду при отсутствии заявления заинтересованного лица о предварительном согласовании предоставления земельного участка влечет не проведение (соблюдение) уполномоченным органом процедуры рассмотрения заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 39.18 ЗК РФ и как, следствие недействительность заключенного договора аренды земельного участка.
При этом земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления его деятельности без проведения аукциона на основании предоставленного им заявления при условии, что это крестьянское (фермерское) хозяйство является единственным претендентом на испрашиваемый земельный участок.
Наличие иных лиц, заинтересованных в приобретении прав на этот земельный участок и подавших заявление о намерении участвовать в аукционе, является основанием для проведения конкурентных процедур - аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.
Аукцион проводится с целью обеспечения соблюдения законных интересов всех лиц, заинтересованных в приобретении прав на земельный участок, а также с целью привлечения к его проведению максимально широкого круга участников и получения соответствующим публично-правовым образованием наибольшей цены за реализуемое право.
В этой связи любые ограничения в доступе к участию в аукционе и в приобретении прав на земельный участок, в том числе связанные с нарушением порядка опубликования информации о его проведении или о возможности подать заявление о намерении участвовать в аукционе, ущемляют как права неопределенного круга заинтересованных лиц, так и публичные интересы в целом (в том числе интересы публично-правового образования).
Отсутствие отмен в отношении судебных актов по делам, перечисленным в данном обзоре, свидетельствует о формировании в Арбитражном суде Амурской области единообразной и устойчивой правоприменительной практики по анализируемой категории дел, которая полностью соответствует правовым подходам, применяемой в системе арбитражных судов Российской Федерации.
С учетом изложенного при подготовке обзора не выявлено проблемных вопросов, требующих отдельного разъяснения со стороны Верховного Суда РФ.
16.10.2019
Судья П.А. Чумаков
Помощник судьи Л.П. Карман
Опубликовано: 05.12.2019 09:33 Обновлено: 04.03.2020 07:15