Обобщение споров, связанных с изменением вида разрешенного использования земельных участков. 08.09.2016 г., судья Курмачев Д.В.
Настоящее обобщение за период с 01.01.2014 по 31.08.2016. подготовлено в соответствии с пунктом 4.8 Плана работы Арбитражного суда Амурской области, пунктом 3.3 Плана работы административной коллегии суда на второе полугодие 2016 года.
В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Однако названные законоположения должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Градостроительный кодекс РФ (часть 1 статьи 37) выделяет следующие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.
Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. Данное положение конкретизировано в пункте 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, которой предусмотрено, что без дополнительных разрешений и согласования правообладателями выбираются основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В силу части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
При этом вопрос изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка не может быть решен без учета процедур предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.
Таким образом, правовой режим и виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются Правилами землепользования и застройки.
Из положений статей 40 - 41 Земельного кодекса РФ следует, что если земельный участок закреплен за лицом, то возможность его застройки определяется в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования участка. Первоначально разрешенное использование участка определяется в процессе градостроительного зонирования или в процессе предварительного согласования места размещения объекта. Если же правообладатель земельного участка по тем или иным причинам желает застроить его иным образом, то для этого подлежит изменению его целевое назначение и разрешенное использование с получением на это необходимых согласований и с соблюдением процедуры, установленной законом.
Зачастую, рассмотрение вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка между его собственником или иным владельцем земли с уполномоченным органом власти не приводит к положительным результатам для заинтересованной стороны, ввиду чего последняя вынуждена обращаться в суд за защитой нарушенных прав.
В обобщении приводятся наиболее интересные споры, связанные с изменением вида разрешенного использования земельного участка, рассмотренные Арбитражным судом Амурской области за анализируемый период.
- 1-
Изменение вида разрешенного использования земельного участка, по существу направленное на обход заявителем процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для соответствующих целей, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков, не допускается.
При рассмотрении Арбитражным судом Амурской области дела № А04-1715/2015 было установлено, что индивидуальный предприниматель обратился в администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования предоставленного ему в аренду под павильон «Шиномонтаж» земельного участка на «строительство объекта бытового обслуживания».
Администрация в удовлетворении указанного заявления отказала, что послужило основанием для обращения индивидуального предпринимателя в суд.
Как следует из материалов дела, в соответствии с заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом договором аренды заявителю был предоставлен земельный участок с разрешенным использованием - под павильон «Шиномонтаж». В кадастровом паспорте земельного участка указано аналогичное разрешенное использование земельного участка. В договоре не предусмотрено право арендатора самостоятельно осуществлять строительство новых объектов.
Рассматривая спор, суд установил, что Положениями Правил землепользования и застройки муниципального образования города, к основным видам разрешенного использования земельных участков зоны Ж-6, в которой находится спорный земельный участок, относится в том числе: для размещения объектов бытового обслуживания. В силу чего, градостроительным регламентом данной зоны предусмотрено размещение объектов бытового обслуживания.
При этом суд указал, что пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.
Однако названные законоположения должны применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению.
Земельным кодексом РФ установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Учитывая, что спорный участок был предоставлен истцу для целей, не связанных со строительством, суд посчитал, что обращение истца с требованием об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «павильон «Шиномонтаж» на «строительство объекта бытового обслуживания» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
При этом судом отклонены доводы заявителя о фактическом согласовании вида разрешенного использования земельного участка путем выдачи ему градостроительного плана, в котором указан вид разрешенного использования «для строительства».
Суд, со ссылкой на положения статьи 37 Градостроительного кодекса РФ, статей 7, 85, 42, 30.1 Земельного кодекса РФ, указал, что невозможность произвольного изменения землепользователем вида разрешенного использования земельного участка, в том числе, в рамках предусмотренных градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны, в случаях, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам оборота земель.
Сам по себе факт выдачи градостроительного плана не может свидетельствовать об урегулировании между сторонами договора аренды земельного участка условия о виде разрешенного использования – для строительства, поскольку подготовка и выдача градостроительного плана земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является безусловной обязанностью уполномоченного органа. При этом положения Кодекса не предусматривают возможность отказа в выдаче градостроительных планов применительно к застроенным или предназначенным для строительства объектов капитального строительства земельным участкам.
Признав обжалуемый отказ администрации соответствующим закону и не нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, суд отказал предпринимателю в удовлетворении заявленных им требований.
Решение суда не обжаловалось, вступило в законную силу.
- 2-
Результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер и не могут служить формальным основанием для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
В целях решения вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, с разрешенным использованием «для ведения личного подсобного хозяйства» на «строительство многоквартирного жилого дома», общество, как собственник указанного участка, обратилось в администрацию с соответствующим заявлением.
С учетом результатов публичных слушаний главой администрации вынесено постановление об отказе в изменении разрешенного вида использования земли. Не согласившись с данным постановлением, общество оспорило его в судебном порядке.
При рассмотрении указанного спора (дело № А04-7833/2014) Арбитражный суд Амурской области указал, что согласно ч.ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, применительно к решению об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3 - 10 статьи 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.
Уставом муниципального образования предусмотрено, что для обсуждения проектов муниципальных правовых актов по вопросам местного значения с участием жителей поселения сельским Советом народных депутатов, главой сельсовета проводятся публичные слушания, в том числе по вопросам изменения одного вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утверждённых правил землепользования и застройки (с учетом Положения о порядке публичных слушаний на территории сельсовета).
В связи с отсутствием в вышеупомянутом поселке каких-либо утвержденных в установленном законом порядке документов территориального планирования, а также принятых правил землепользования и застройки, устанавливающих зонирование территорий, для рассмотрения вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего заявителю, правомерно организованы публичные слушания, что соответствует положениям подпункта 3 пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Между тем, как указал суд, положения статьи 28 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», а также предписания Градостроительного кодекса РФ, регламентирующие проведение публичных слушаний по вопросам выработки градостроительных решений, в том числе устанавливающие для граждан, проживающих на соответствующей территории, гарантии при осуществлении процедуры выдачи специальных разрешений, направлены на обеспечение комплексного учета интересов населения. Подобное регулирование призвано обеспечить каждому заинтересованному лицу возможность выразить свою позицию в отношении предполагаемых градостроительных решений и гласность при их подготовке и принятии, а также учет мнения участников публичных слушаний, в том числе путем предоставления гражданам реальной возможности довести до сведения уполномоченного органа свое мнение по соответствующему вопросу.
Таким образом, применительно к перечисленным выше нормам, результаты публичных слушаний имеют рекомендательный характер и не могут служить формальным основанием для отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Как следует из материалов анализируемого дела, основанием для отказа заявителю в изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка послужила озвученная на публичных слушаниях информация о наличии жалоб жителей ранее возведенных обществом многоквартирных домов, недовольных состоянием подъездных дорог к жилым домам, наличием ям и ухабов.
Однако ответчиком по запросу суда документальные сведения о том, что общество являлось недобросовестным застройщиком поселка, в материалы дела не представлены, ссылки ответчика на наличие жалоб граждан в отношении неудовлетворительного состояния соответствующей улицы населенного пункта судом не приняты, поскольку заявитель не является единственным пользователем данной улицы и администрацией не представлено доказательств того, что общество являлось застройщиком домов, расположенных по указанному адресу.
Кроме того, ответчиком не были опровергнуты документально подтвержденные доводы общества о том, что ранее в соответствующем кадастровом квартале администрацией согласовывалось изменение другим застройщикам вида разрешенного использования смежных земельных участков «для ведения личного подсобного хозяйства» на вид разрешенного использования «строительство многоквартирного жилого дома».
На основании изложенного, полагая, что при проведении публичных слушаний не было проведено объективное рассмотрение вопроса в отношении изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка с учетом мнений, как смежных землепользователей (жильцов поселка, проживающих по соседству с земельным участком заявителя), так и иных заинтересованных лиц, а также принимая во внимание, что оспариваемое постановление не содержит конкретных норм, в соответствии с которыми оно принято и в нем не изложено законных оснований, препятствующих изменению вида разрешенного использования земельного участка, суд признал постановление администрации недействительным. В качестве способа восстановления нарушенного права суд обязал ответчика повторно рассмотреть заявление общества.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
- 3 -
Арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по его выбору.
Арбитражным судом Амурской области рассматривалось дело № А04-2087/2013 по заявлению индивидуального предпринимателя к администрации о признании незаконным решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка «для размещения складского здания» на вид разрешенного использования «для размещения многофункциональных коммерческих объектов: торгово-офисные здания/центры/комплексы, торгово-административные здания/центры, торгово-бытовые здания и т.п. объекты».
В обоснование заявленных требований предприниматель ссылался на расположение арендованного у органа местного самоуправления земельного участка в территориальной зоне, в которой градостроительными регламентами предусмотрено размещение многофункциональных коммерческих объектов: торгово-офисные здания/центры/комплексы, торгово-административные здания/центры, торгово-бытовые здания и т.п. объекты».
Рассматривая дело (после отмены первоначально вынесенного решения об удовлетворении заявленных требований по новым обстоятельствам (в связи с изменением судебно-арбитражной практики) суд указал, что администрацией по договору аренды был передан предпринимателю земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства складских объектов в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Учитывая положения статьи 450 Гражданского кодекса РФ, суд пришел к выводу, что изменение вида разрешенного использования земельного участка при наличии договорных отношений с собственником земли не представлялось бы возможным без изменения договора аренды.
В связи с чем, и в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25.06.2013 № 1756/13, суд указал, что арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать арендодателя по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.
Таким образом, суд счел, что поскольку у заявителя отсутствовало право изменять договор аренды в одностороннем порядке, у администрации отсутствовала обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.
Кроме того, заключив договор аренды земельного участка, арендатор, добровольно согласился использовать земельный участок для строительства складских объектов в соответствии с видом разрешенного использования, тем самым, реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ.
Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13).
При этом суд также пришел к выводу, что требование заявителя о принятии решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка в части изменения названия «для размещения многофункциональных коммерческих объектов: торгово-офисные здания/центры/комплексы, торгово-административные здания/центры, торгово-бытовые здания и т.п. объекты» по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.
На основании вышеизложенного, в удовлетворении заявленных индивидуальным предпринимателем требований судом отказано.
Решение суда об отказе в удовлетворении заявленных требований сторонами в вышестоящие инстанции не обжаловалось.
По аналогичным основаниям суд отказал в удовлетворении требований предпринимателя по другому делу (А04-5325/2014), в рамках которого заявитель оспаривал отказ администрации в изменении вида разрешенного использования земельного участка «для торгового центра» на вид разрешенного использования «для размещения промышленных и производственных объектов».
При этом, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд учел, что на момент вынесения оспариваемого решения администрации вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на «промышленные и производственные объекты», о чем просил заявитель, обращаясь к администрации.
Решение суда в вышестоящие инстанции не обжаловалось, вступило в законную силу в установленном статьей 180 АПК РФ порядке.
- 4 -
При разделе исходного земельного участка и образования в его границах нескольких земельных участков под конкретными зданиями, строениями, сооружениями, на вновь образованные земельные участки в силу закона автоматически переносится разрешенное использование исходного земельного участка.
В рамках дела № А04-344/2015 судом был рассмотрен спор между обществом и филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области о неправомерности отказа последнего в постановке на кадастровый учет вновь образованных земельных участков, полученных путем раздела из исходного земельного участка, принадлежащего обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Как следует из фактических обстоятельств дела, основанием отказа в осуществлении ответчиком кадастрового учета вновь образованных земельных участков явилось несоответствие разрешенного использования данных участков (городской радиотрансляционный узел) разрешенному использованию, установленному Правилам землепользования и застройки - зона многоэтажной жилой застройки (Ж-3).
Между тем, как указал суд, ответчиком при вынесении оспариваемого решения не учтено, что вид разрешенного использования исходного земельного участка - городской радиотрансляционный узел был установлен до принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования.
Исходя из положений пункта 3 статьи 11.2, части 3 статьи 85 Земельного кодека РФ, а также части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ, разрешенное использование образуемых земельных участков не может быть отличным от разрешенного использования исходного земельного участка в силу прямого указания закона.
Кроме того, в соответствии с пунктом 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в реестре объектов недвижимости должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка.
При таких обстоятельствах, суд признал, что в рассматриваемом случае несоответствие вида разрешенного использования образуемых спорных земельных участков виду разрешенного использования исходного земельного участка, не предусмотренному градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, не противоречит нормам Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации и не является основанием для принятия решения об отказе осуществления кадастрового учета.
При этом, в материалы дела не представлено доказательств того, что раздел земельного участка угрожает жизни и здоровью граждан; осуществлен вопреки сложившемуся порядку землепользования и сделал невозможным эксплуатацию принадлежащих обществу объектов недвижимости.
Указанные обстоятельства положены в основу выводов суда об отказе ответчиком в осуществлении кадастрового учета по основаниям, не предусмотренным законодательством, и, как следствие, нарушению прав заявителя в экономической сфере.
На основании изложенного, оспариваемое решение признано арбитражным судом недействительным, в качестве способа восстановления нарушенного права суд обязал кадастровую палату осуществить постановку на кадастровый учет вновь образуемых земельных участков.
Законность и обоснованность принятого решения подтверждена судами апелляционной и кассационной инстанций.
- 5 -
Земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства, что в свою очередь влечет автоматическое прекращение права аренды указанного земельного участка. В связи с чем, при рассмотрении органом кадастрового учета заявления об учете изменений указанного объекта недвижимости подлежит установлению вопрос наличия у лица, обратившегося с таким заявлением, соответствующего права на указанный земельный участок.
Администрация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области, выразившихся в неосуществлении учета изменений объекта недвижимости по изменению вида разрешенного использования земельного участка со «строительство 60-ти квартирного жилого дома» на «эксплуатацию многоквартирного жилого дома».
Согласно материалам указанного дела (№ А04-4102/2015), в отношении спорного земельного участка между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и обществом заключен договор аренды в целях строительства 60-ти квартирного жилого дома. В последующем, обществом было зарегистрировано право собственности на жилое, 4-х этажное здание, состоящее из 60-ти квартир.
Администрация обратилась в филиал Кадастровой палаты с заявлением об учете изменений вида разрешенного использования вышеуказанного земельного участка, приложив к заявлению постановление об изменении вида разрешенного использования участка на «эксплуатацию многоквартирного жилого дома».
В удовлетворении заявления администрации ответчиком было отказано со ссылкой на положения статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ввиду обращения с заявлением о кадастровом учете ненадлежащего лица. По мнению ответчика, с соответствующим заявлением об учете изменений объекта недвижимости должно было обратиться общество, являющееся собственником спорного земельного участка.
Удовлетворяя заявленные требования администрации, суд исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса РФ (в редакции на момент принятия оспариваемого решения), в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
В силу пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Исходя из содержания положений пункта 2 статьи 8, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также пункта 67 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 28.05.2010 № 12-П суд пришел к выводу, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
При этом, в силу части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и части 1 статьи 36 ЖК РФ, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
Согласно части 3 статьи 20 Закона о кадастре, с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.
В процессе рассмотрения возникшего спора в суде ни ответчиком, ни обществом (привлеченным судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора) не представлено доказательств того, что применительно к изложенным выше нормам договор аренды земельного участка был прекращен и у общества в силу закона возникло право собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом.
Наряду с этим ни ответчиком, ни обществом не представлено доказательств государственной регистрации права (возникновения права общей долевой собственности) собственности каких-либо лиц на помещения в 60-ти квартирном жилом доме на момент вынесения оспариваемого решения.
Следовательно, на момент подачи заявления в орган кадастрового учета законным собственником спорного участка и лицом, уполномоченным на подачу такого заявления, являлась администрация.
В связи с этим суд пришел к выводу, что Кадастровая палата отказала в изменении вида разрешенного использования земельного участка незаконно, чем нарушила права заявителя в экономической сфере, ввиду чего удовлетворил заявленные требования муниципального органа и обязал ответчика повторно рассмотреть заявление администрации с учетом норм действующего законодательства РФ.
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом апелляционной инстанции. Решение и постановление судов первой и второй инстанций оставлено в силе при пересмотре судебных актов в порядке кассационного обжалования.
- 6 -
Изменение границ территориальной зоны земельного участка, влекущее несоответствие зонирования территории в соответствии с Правилами землепользования и застройки функциональной зоне, установленной Генеральным планом муниципального образования, не допускается.
В рамках дела № А04-2734/2016 судом рассмотрен спор о возможности внесения изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования в части изменения границ одной территориальной зоны на другую.
Как следует из материалов анализируемого дела, предприниматель, являющийся собственником земельного участка с разрешенным использованием «для размещения объектов розничной торговли, амбулаторно-поликлинических учреждений, проектных, проектно-конструкторских организаций» обратился в администрацию с предложением о внесении изменений в раздел 2 Правил землепользования и застройки муниципального образования в части изменения границ территориальной зоны Ж-3 (многоэтажной жилой застройки) на зону Ц-2 (зона центра обслуживания, деловой и коммерческой активности жилого района многоэтажной застройки).
Администрация в удовлетворении заявления предпринимателя отказала, указав на несоответствие предложения функциональному зонированию территории, установленному Генеральным планом муниципального образования, в соответствии с которым территория, в границах которой расположен вышеуказанный земельный участок, функционально определена зоной застройки многоэтажными жилыми домами высотой от 9 до 15 этажей.
В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования, зона многоэтажной жилой застройки (Ж-3) выделена для обеспечения правовых условий формирования кварталов многоквартирных жилых домов без ограничения уровня этажности (при условии соблюдения принципов построения силуэта застройки и размещения градостроительных акцентов) с высокой плотностью застройки, а также сопутствующих объектов повседневного обслуживания местного уровня, скверов, игровых и спортивных площадок.
К основному виду разрешенного использования зоны многоэтажной жилой застройки (Ж-3) относится, в том числе размещение объектов проектных, проектно-конструкторских организаций.
Зона центра обслуживания, деловой и коммерческой активности жилого района многоэтажной застройки (Ц-2) согласно Правилам землепользования и застройки города выделена для обеспечения правовых условий формирования местных (локальных) центров с широким спектром коммерческих и обслуживающих функций, ориентированных на удовлетворение повседневных и периодических потребностей населения. Помимо объектов местного уровня в данной зоне могут быть размещены объекты федерального, регионального и общегородского значения.
Из Градостроительного плана земельного участка следует, что земельный участок, расположенный в 185 квартале г.Благовещенска, отнесен к зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-3); к основным видам разрешенного использования которого относятся: размещение объектов розничной торговли, амбулаторно-поликлинических учреждений, объектов проектных, проектно-конструкторских организаций; в границах участка расположен объект капитального строительства - жилой дом.
В материалы дела представлены выкопировки из Генерального плана муниципального образования и карты градостроительного зонирования, в которых отображено отнесение спорного земельного участка к зоне многоэтажной жилой застройки (Ж-3).
На основании представленных в материалы дела доказательств, суд, с учетом положений статей 8, 31, 33, 34 Градостроительного кодекса РФ, пришел к выводу об обоснованности и законности ссылки администрации о несоответствии предложения индивидуального предпринимателя функциональному зонированию территории, установленному Генеральным планом муниципального образования, поскольку зонирование территории квартала города в соответствии с Правилами землепользования и застройки будет противоречить функциональной зоне, установленной Генеральным планом города в отношении спорного земельного участка.
Таким образом, суд, установив наличие несоответствия предлагаемых заявителем изменений в Правила землепользования и застройки Генеральному плану города, пришел к выводу о том, что оспариваемое постановление администрации соответствует нормам действующего законодательства, а, следовательно, об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
Обоснованность выводов суда в решении по указанному делу подтверждена судом апелляционной инстанции, оставившим судебный акт без изменения.
- 7 -
Использование земельного участка по целевому назначению должно осуществляться арендаторами независимо от изменения вида его разрешенного использования, в соответствии с положениями действующего законодательствами и закрепленными в договоре аренды обязанностями .
Индивидуальные предприниматели обратились в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации об отказе во внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения срока аренды земельного участка, предоставленного для строительства автостоянки.
При анализе фактических обстоятельств дела, судом установлено, что спорный земельный участок был первоначально предоставлен предпринимателю Г. в аренду для строительства объектов транспорта.
С момента предоставления указанному лицу земельного участка в аренду под строительство, то есть с 2011 года, в договор аренды и постановления администрации, на основании которых земельный участок был передан в аренду, неоднократно вносились изменения, касающиеся вида разрешенного использования земли, площади и назначения участка.
Соглашением, заключенным в 2014 году, в договор аренды земельного участка были внесены изменения, в частности касающиеся назначения предоставленного в аренду земельного участка, определено, что участок предоставлен для строительства автостоянок (любого типа). Разрешение на строительство на арендованном земельном участке надземной автостоянки закрытого типа было выдано в марте 2014 года.
На основании договора купли-продажи, заключенного индивидуальными предпринимателями в мае 2014 года, заявители приобрели у вышеупомянутого гражданина Г. в общую долевую собственность объект незавершенного строительства, степенью готовности 99 %, находящийся на спорном земельном участке.
В декабре 2014 года предприниматели обратились в администрацию с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части изменения срока его действия (договор был заключен на срок с августа 2011 года по август 2014 года).
Рассмотрев указанное заявление индивидуальных предпринимателей, администрация в его удовлетворении отказала по мотиву использования земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием. В частности, по результатам проведенного осмотра земельного участка администрацией было установлено, что он используется предпринимателями для размещения гостиницы.
Полагая указанное решение администрации незаконным, нарушающим права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и создающим препятствия для строительства, индивидуальные предприниматели оспорили его в суде.
Разрешая указанный спор, суд пришел к следующим выводам.
Из системного толкования положений пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, продление договорных отношений с арендатором является обязанностью арендодателя только в том случае, если это прямо установлено действующим законодательством или соответствующим договором.
Как усматривается из материалов дела, по истечении срока действия договора аренды соглашения о продлении срока его действия сторонами достигнуто не было.
Согласно положениям пункта 1 статьи 615, пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ, а также условиям заключенного договора аренды, возможность заключения договора на новый срок обусловлена надлежащим исполнением арендатором своих обязанностей по договору, в частности, обязанности по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием и обращением арендатора с письменным заявлением к арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Материалами дела подтверждается, что право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 99%, расположенный на спорном земельном участке, возникло у заявителей на основании договора купли-продажи, заключенного до истечения срока действия договора аренды этого земельного участка. Указанным договором купли-продажи заявителям также были переданы и обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка.
С учетом изложенного, фактическое использование земельного участка стало возможным только с февраля 2014 года. Вместе с тем, обязанность по использованию земельного участка в соответствии с его назначением «для строительства автостоянки» возникло у заявителей с момента приобретения объекта незавершенного строительства.
Однако, заявителями в материалы дела не представлено доказательств того, что ими с указанного периода предпринимались какие-либо активные действия по завершению строительства автостоянки, по подготовке и осуществлению данных строительных работ, учитывая, что был приобретен объект со степенью готовности 99 %. Более того, земельный участок использовался заявителями под размещение объекта иного назначения, что было установлено администрацией в ходе неоднократных осмотров земельного участка.
Учитывая, что цель аренды земельного участка – для строительства автостоянки, заявителями достигнута не была, в результате чего спорный земельный участок использовался ненадлежащим образом, принимая во внимание пропуск предпринимателями срока на заключение договора на новый срок, суд признал отказ администрации в продлении договора аренды земельного участка обоснованным и отказал предпринимателям в удовлетворении заявленных ими требований.
Правовая позиция Арбитражного суда Амурской области признана обоснованной судами апелляционной и кассационной инстанций. Поданная индивидуальными предпринимателями в Верховный Суд Российской Федерации кассационная жалоба возвращена без рассмотрения по существу, в связи с отказом в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного срока на обжалование.
08.09.2016
Председатель состава Д.В. Курмачев
Помощник судьи Т.В. Воронина
Опубликовано: 30.05.2019 13:04 Обновлено: 30.05.2019 13:04