Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением публичных земельных участков для целей строительства., 07.04.2023 г., судья Воробьёва В.С.

В соответствии с планом работы Арбитражного суда Амурской области на первое полугодие 2023 года проанализирована судебная практика рассмотрения дел, связанных с предоставлением публичных земельных участков для целей строительства (п. 5.30 Плана работы ВС РФ).

Предметом исследования при проведении анализа явились судебные акты, вынесенные арбитражным судом Амурской области за период с 2019 – 2022 гг. при рассмотрении вышеуказанных споров.

По данным АИС Судопроизводство и Картотеки арбитражных дел за период с 01.01.2019 по 31.12.2022 Арбитражным судом Амурской области рассмотрено 26 дел данной категории.

Обжаловано в Шестой арбитражный апелляционный суд 26 дел, в том числе в 2022 году - 7 дел, решения суда оставлены без изменения, в 2021 году - 8 дел, 2 решения отменены с принятием по делу нового решения, 6 оставлены без изменения; в 2020 году – 4 дела, решения суда оставлены без изменения, в 2019 году – 7 дел, 1 решение отменено, 6 решений суда оставлены без изменения.

Обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа 14 дел, в том числе:  в 2019 году - 2 дело, 1 решение суда отменено, 1 оставлено без изменения;  в 2020 году - 4 дела, судебные акты оставлены без изменения; в 2021 году – 4 дела, по 1 делу отменен судебный акт апелляционной инстанции, оставлено в силе решение суда 1 инстанции, 3 решения суда оставлены без изменения, в 2022 году – 4 дела, решения суда оставлены без изменения.

Обжаловано в Верховный Суд РФ 5 дел, в том числе:

В 2022 году – 2 дела, по 1 делу судебные акты по делу отменены (дело № А04-9806/2020).

В 2021 году – 2 дела, в передаче дел в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.

В 2019 году – 1 дело, в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, судебные акты оставлены без изменения

 

1. Предоставление государственного или муниципального земельного участка для строительства. Общие положения

Предоставление публичных земельных участков для целей строительства является важным вопросом в современном мире. Нужно понимать, что развитие городов и сел в настоящее время возможно только за счет совершенствования инфраструктуры и строительства новых объектов. Однако для этого необходимо иметь свободные земельные участки, которые могут быть предоставлены застройщикам.

С одной стороны, предоставление земельных участков для строительства может привести к экономическому росту, созданию рабочих мест и увеличению налоговых поступлений в бюджет. Это является одним из основных аргументов в пользу предоставления публичных земельных участков. С другой стороны, этот процесс может негативно повлиять на экологическую обстановку, привести к перегрузке дорожной сети и возникновению пробок.

Важно отметить, что при предоставлении земельных участков для строительства, необходимо руководствоваться определенными правилами и ограничениями. Например, нужно обеспечить соблюдение экологических норм и правил строительства, а также учитывать интересы окружающих жителей и создавать доступную инфраструктуру.

Еще одним важным моментом является учет планировки города при размещении новых объектов и построек. Необходимо обеспечить гармоничное развитие города, учитывая возможности местной инфраструктуры и существующую застройку.

Наконец, важным аспектом является прозрачность и открытость процедуры предоставления земельных участков, что гарантирует защищенность прав застройщиков.

Предоставление земельных участков для строительства регламентировано положениями ст.ст. 30-33 ЗК РФ.

Действующее законодательство различает предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов и без предварительного согласования мест размещения объектов. Определенные особенности в процедуре предоставления земельных участков предусмотрены при предоставлении земельных участков для жилищного строительства и для комплексного освоения в целях жилищного строительства (статьи 30.1 и 30.2 ЗК РФ).

При рассмотрении дел о предоставлении земельного участка для строительства должно учитываться не только соблюдение заявителем и органом, имеющим право распоряжаться земельным участком, процедуры предоставления земельного участка, установленной законом, но и соблюдение требований закона, предъявляемых к формированию земельного участка. К таковым относятся: требования о минимальном и максимальном размере земельного участка; о формировании земельного участка в пределах одной территориальной зоны; о соответствии вида разрешенного использования земельного участка основному виду использования, установленному для территориальной зоны, и проч.

Нарушение норм градостроительного и земельного законодательства, допущенное при формировании земельного участка, может служить основанием для отказа в предоставлении земельного участка.

 

2. 2. Предоставление публичного земельного участка для целей строительства в аренду

С 1 марта 2015 г. аренда стала основным правом, на котором государственную и муниципальную землю предоставляют для строительства (п. 1 ст. 35 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В соответствии с ч. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

При этом срок аренды можно установить лишь в пределах, разрешенных законом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, действующее земельное законодательство предусматривает возможность арендатора заключить без проведения торгов договор аренды земельного участка под объектами незавершенного строительства.

Такой договор может быть заключен однократно при соблюдении приведенных выше условий, в том числе, если этот земельный участок не предоставлялся для завершения строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом, Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

До 1 марта 2023 г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, был вправе потребовать заключения допсоглашения к договору аренды такого участка, предусматривающего увеличение срока его действия. При этом не важны основания заключения договора, наличие или отсутствие задолженности по арендной плате, но необходимо соблюсти некоторые условия (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

Данное право арендатор мог реализовать, если на дату его обращения с требованием:

- срок действия договора не истек либо не заявлено в суд требование о его расторжении;

- у уполномоченного органа нет информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании участка.

Срок, на который увеличивается срок действия договора в соответствии с допсоглашением, не может превышать три года. При этом положения п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с указанным требованием (ч. 3 - 5 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

В 2023 г. Правительство РФ вправе установить особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе дополнительно определить случаи, когда такие участки предоставляются без проведения торгов, и сократить сроки их предоставления (п. 1 ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ).

 

В практике арбитражного суда Амурской области по данной категории дел основное количество споров в рассматриваемый период пришлось именно на рассмотрение заявлений о признании недействительными отказов в заключении договоров аренды земельных участков для целей строительства без проведения торгов либо дополнительного соглашения к договорам аренды (дела №№ А04-1301/2022, № А04-9570/2020, № А04-9/2021, А04-8950/2020, А04-9161/2020 и др.)

 

 

Дело № А04-1301/2022

Оспаривался отказ администрации города Благовещенска от 07.02.2022 N 329/16 в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15. Заявитель просил обязать администрацию предоставить земельный участок в аренду для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

Установлено, что между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Благовещенска (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 03.12.2015 N 153 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15, расположенного в северо-западной части кадастрового квартала, границы которого проходят по контуру квартала 339, категория: земли населенных пунктов, площадью 7072 кв. м, назначение: для размещения складских, производственных объектов (объектов незавершенного строительства), на срок с 11.11.2015 по 09.11.2018.

На земельном участке расположены объекты недвижимости: объект незавершенного строительства - административный блок, площадь застройки 116 кв. м, степень готовности 82%, инв. N 01-1001976:0001, литер А, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 339; объект незавершенного строительства - теплый склад, площадь застройки 459,3 кв. м, степень готовности 96%, инв. N 01-1001976:0002, литер А1, адрес объекта: Амурская область, Благовещенск, квартал 339, собственником которых, по сведениям ЕРГН является заявитель. Кроме того, на этом же земельном участке расположен объект 100% готовности с кадастровым номером 28:01:010339:445.

В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15 администрацией г. Благовещенска 10.03.2020 снято обременение в виде аренды.

27.01.2022 предприниматель направил в администрацию заявление о предоставлении указанного земельного участка в аренду для завершения строительства объектов, получил оспариваемый отказ со ссылкой, что ранее предприниматель уже использовал свое право на однократное приобретение в аренду земельного участка при обращении в администрацию с заявлением от 11.11.2015.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 13.04.2022, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2022, признан незаконным отказ администрации города Благовещенска от 07.02.2022 N 329/16 в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 28:01:010339:15, на администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление предпринимателя о предоставлении в аренду спорного земельного участка.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в постановлении от 06.09.2022 согласился с принятыми по делу судебными актами.

В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, оценив доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, руководствуясь положениями законодательства, установив, что на спорном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности предпринимателю, учитывая отсутствие судебного акта об изъятии данных объектов, суды признали оспариваемый отказ администрации незаконным.

 

 

Дело № А04-9570/2020

Оспаривался отказ администрации г. Благовещенска от продления договора аренды земельного участка кадастровым номером (КН) 28:01:010139:455, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, квартал 139, категория: земли населенных пунктов, площадью 1011 кв. м, назначение: для размещения многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства), заключенного между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Стройзаказчик».

Арендодатель отказал в продлении договора аренды участка, указав, что по ранее заключенному договору истек предельно допустимый срок предоставления участка для завершения строительства и арендатор уже реализовал право на однократное получение права аренды на участок без проведения торгов.

Решением от 24.02.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18.10.2021 судебные акты оставлены без изменения.

Суды установили, что непосредственно ООО "Стройзаказчик" с 23.11.2015 использовало земельный участок с кадастровым номером 28:01:010139:455, предоставленный для строительства II очереди многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения на основании договора аренды от 01.09.2006 N 1314, действующего в редакции соглашения об уступке права аренды от 16.10.2015; именно обществу было выдано разрешение на строительство от 14.03.2016, с учетом которого за ответчиком 08.04.2016, т.е. после 01.03.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 5%.

Последующее заключение договора от 27.06.2016 N 21 без торгов связано с завершением строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, о чем прямо отражено в пункте 1.1 договора.

Суды обоснованно признали, что истец, заключая договор аренды от 27.06.2016 N 21, воспользовался правом, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ на однократное предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства с целью завершения строительства этого объекта.

Иных оснований для предоставления указанного в договоре N 21 земельного участка в аренду без проведения торгов не имелось.

При установленном суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно отказали в удовлетворении требований, установив, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 28:01:010139:455 ранее предоставлялся обществу в аренду без проведения торгов для завершения возведения объекта незавершенного строительства, поэтому на заявителя не могут быть распространены положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

 

К аналогичным выводам пришел Шестой арбитражный апелляционной суд и Арбитражный суд Дальневосточного округа, отменяя решение арбитражного суда Амурской области по делу № А04-9/2021 по заявлению ООО "Строймагнат Премиум" к администрации города Благовещенска о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка.

Общество с ограниченной ответственностью "Строймагнат Премиум"  обратилось в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Благовещенска от 24.12.2020 N 2875/16 в заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:020800:3309 без проведения торгов для завершения строительства, сроком на один год.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 01.02.2021 заявленные требования удовлетворены, на Администрацию возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ООО "Строймагнат Премиум" от 18.12.2020 N 7041з.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что общество на основании правоустанавливающих документов - договора аренды земельного участка от 17.07.2017 N 20, разрешения на строительство от 29.07.2019 N 28-RU 28302000-48-2019 на предоставленном ему в аренду земельном участке возвело объект незавершенного строительства (в качестве такового признал факт устройства ленточного фундамента), что в соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ является основанием для предоставления испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2021 указанное решение отменено, в удовлетворении требований общества отказано. Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.09.2021 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, апелляционный суд исходил из наличия в договоре согласованного условия о прекращении по истечении срока его действия и наличия у арендатора обязанности после окончания срока действия договора передать земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального по акту приема-передачи в десятидневный срок.

 

Аналогичные выводы содержатся в судебных актах по делу № А04-2090/2020 Арбитражного суда Амурской области, № А04-8950/2020.

 

2.1. Основания предоставления государственного или муниципального земельного участка в аренду под строительство

Общее основание - протокол об итогах аукциона (п. 15 ст. 39.12 ЗК РФ). Это первое и главное основание, по которому можно сдать в аренду под строительство государственный или муниципальный земельный участок.

Специальными основаниями, позволяющими заключить договор аренды земельного участка под строительство без аукциона, являются, в частности (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

• указ или распоряжение Президента РФ;
• распоряжение Правительства РФ при масштабных инвестиционных проектах;
• распоряжение высшего должностного лица субъекта РФ;
• обязательство нового застройщика достроить дом по долевому строительству;
• международный договор;
• образование земельного участка при разделе участка, который арендован для комплексного развития территории;
• договор ДДУ в случаях, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве;
• право собственности лица, которое хочет взять участок в аренду, на здание на этом участке;
• право собственности на объект незавершенного строительства. В этом случае участок предоставляется однократно на три года;
• договор о комплексном развитии территории;
• концессионное соглашение (соглашение о государственно-частном партнерстве, соглашение о муниципально-частном партнерстве);
• договор об освоении территории для строительства наемного дома;
• специальный инвестиционный контракт;
• инвестиционный проект в зоне территориального развития;
• включение связанных с земельным участком объектов капстроительства в программу деятельности публично-правовой компании "Единый заказчик в сфере строительства" на текущий год и плановый период в соответствии с Федеральным законом от 22.12.2020 N 435-ФЗ.

Аукцион проводится всегда, когда нет оснований предоставить земельный участок в аренду без него. Если заключить договор аренды земельного участка без проведения обязательного аукциона, то такой договор может быть признан недействительным (ст. 168 ГК РФ). Последствия, в частности, таковы: арендатор обязан возвратить земельный участок государству (муниципалитету), а последнее перестает получать арендную плату.

Также аренда земельного участка без обязательного аукциона считается ограничением конкуренции. ФАС России в таких случаях выдает предписание об устранении нарушений и (или) налагает на ответственных должностных лиц штраф по ст. 14.9 КоАП РФ.

 

2.2. Способы предоставления земельных участков в аренду под строительство

Если нет специальных оснований заключить договор аренды без аукциона, проводится аукцион.

Он проводится по тем же правилам, что и аукцион для аренды других государственных и муниципальных участков. Его может инициировать как орган, уполномоченный распоряжаться участками, так и заинтересованное лицо (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ).

В настоящее время аукционы проводятся в простой форме. Есть требование закона о том, чтобы они проводились в электронной форме, но соответствующий порядок пока не принят (см. Письмо Минэкономразвития России от 02.07.2015 N Д23и-3072).

Аренда государственных и муниципальных земельных участков для строительства без аукциона также не отличается от аренды таких участков для других целей. Инициатор здесь всегда заинтересованное лицо.

Если участок не образован или его границы не уточнены, то его предоставление нужно предварительно согласовать. После этого заинтересованное лицо ставит участок на кадастровый учет и подает заявление о предоставлении его в аренду.

В настоящее время акт выбора земельного участка оформлять не нужно.

До 1 марта 2015 г. действовал отдельный порядок предоставления земельных участков для строительства из публичных земель, с предварительным согласованием места размещения объекта или без него. Если участок предоставлялся с таким согласованием, то сначала проводился выбор земельного участка. Он оформлялся соответствующим актом (п. 1, пп. 1 п. 5 ст. 30, п. 5 ст. 31 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

На сегодняшний день отдельного порядка для предоставления земельного участка под строительство нет. По общему правилу, он предоставляется в аренду и на аукционе (п. 2 ст. 39.1, п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). При этом отдельной процедуры выбора земельного участка и оформления его результатов актом, как это было установлено ранее, не предусмотрено.

 

2.3. На какой срок может быть заключен договор аренды государственного или муниципального земельного участка для строительства

Для договоров аренды государственных и муниципальных участков установлены максимальные и минимальные сроки. Они зафиксированы в законе.

Договор, в котором срок указан больше максимального или не указан вообще, считается заключенным на максимальный срок. Поэтому, если Росреестр откажет в регистрации такого договора, заинтересованное лицо имеет право обжаловать этот отказ в суде.

Минимальные сроки установлены для отдельных случаев аренды публичных земельных участков. Если нарушить минимальный срок, постановление о предоставлении участка и договор аренды будут недействительны. А если при этом заключить договор аренды на срок менее года, то арендатора могут оштрафовать.

 

2.3.1. Минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков

В законе установлены, в частности, следующие минимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков:

для строительства и реконструкции зданий и сооружений - не менее 3 лет. При этом срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 1 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ);

гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта - 20 лет. Этот срок одновременно и максимальный (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

взамен участка, изъятого для государственных (муниципальных) нужд, - не менее 3 лет (пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

при аренде участка, предоставленного для сельскохозяйственного производства, - не менее 3 лет. Исключение: участок, предоставленный гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества. Договор аренды в этом случае заключается на срок не более чем 3 года (пп. 11, 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

при аренде участка из земель сельскохозяйственного назначения - не менее 3 лет. Исключение: сенокошение и выпас скота. Договор аренды в этом случае заключается на срок до 5 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения);

при аренде оленьих пастбищ в районах Крайнего Севера и отгонных пастбищ - не менее 5 лет (п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения);

при аренде лесного участка - не менее 10 лет, за исключением охотничьих хозяйств (срок аренды равен сроку охотхозяйственного соглашения), разработки месторождений, строительства и эксплуатации линейных объектов и заготовки древесины (в этих случаях минимального срока нет). На это указано в ч. 3 ст. 72 ЛК РФ;

при аренде лесного участка для водохранилищ, иных искусственных водных объектов, гидротехнических сооружений, морских и речных портов, а также для объектов лесоперерабатывающей инфраструктуры - не менее 1 года (ст. ст. 44, 46, ч. 3 ст. 72 ЛК РФ);

срок реализации масштабного инвестиционного проекта, указанного в пп. 2 и 3 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Этот срок одновременно и максимальный (пп. 8.5 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Постановления о предоставлении участка в аренду на срок меньше минимального судебная практика признает незаконными. В таком случае арендатор заставит уполномоченный орган предоставить участок на срок не менее минимального.

Договор аренды на срок менее минимального суд может признать недействительным. Арендатор должен будет вернуть участок государству (муниципалитету). При этом арендную плату, которую арендодатель получил за прошедшее время аренды, возвращать не придется.

Административная ответственность грозит, если законом установлен минимальный срок от года и выше, а договор заключен на срок меньше года и не зарегистрирован. Это считается самовольным занятием земельного участка. За это Росреестр оштрафует арендатора по ст. 7.1 КоАП РФ (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 N 15АП-7183/2011 по делу N А53-1638/2011).

 

2.3.2. Максимальные сроки аренды государственных и муниципальных земельных участков

В законе установлены максимальные сроки аренды публичных земельных участков, например:

для строительства или реконструкции зданий и сооружений - 10 лет (пп. 1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

для размещения линейных объектов - 49 лет (пп. 2 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

гражданину для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта - 20 лет. Этот срок одновременно и минимальный (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

для завершения строительства недостроенного объекта - 3 года. При этом если такой объект продан с торгов, то срок аренды должен быть в два раза больше срока, необходимого для инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений (пп. 6 п. 8, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ);

во исполнение охотхозяйственного, концессионного соглашения, договора об освоении территории под наемный дом, договора о комплексном развитии территории - тот же срок, что и в первичном соглашении или договоре (пп. 7 - 8.1, 8.3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

под недропользование срок аренды не может превышать срока лицензии более чем на два года (пп. 10 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

для сельхозпроизводства - 49 лет (пп. 11 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения);

для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, огородничества - 3 года (пп. 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

для сенокошения и выпаса скота на участке из земель сельскохозяйственного назначения - 5 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель сельхозназначения);

при резервировании земель - не больше срока резервирования (пп. 13 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

аренда в рамках инвестиционного проекта - не дольше срока его реализации (пп. 14 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

при использовании водных биологических ресурсов - не дольше срока действия решения о предоставлении их в пользование (пп. 15 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, ст. 14 ВК РФ);

участок сельхозназначения крестьянскому (фермерскому) хозяйству или организации, получающей господдержку в сфере развития сельского хозяйства, без торгов - до 5 лет (п. 8 ст. 10, ч. 3 ст. 10.1 Закона об обороте земель сельхозназначения);

аренда взамен изъятого участка - не больше остатка старого срока. Если остаток меньше 3 лет, то срок новой аренды составит 3 года (пп. 9 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

собственникам зданий, сооружений, расположенных на арендуемом земельном участке, или помещений в них - 49 лет (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ);

при аренде лесного участка - 49 лет (ч. 3 ст. 72 ЛК РФ);

при аренде участка, который без торгов предоставлен участнику СЭЗ в Крыму и Севастополе, на срок реализации им договора об условиях деятельности в СЭЗ, если меньший срок им не заявлен (пп. 38 п. 2 ст. 39.6, пп. 19 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Превысить максимальный срок аренды просто невозможно. Если в договоре будет установлен срок больше максимального или он не будет установлен вовсе, договор будет считаться заключенным на максимальный срок (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

 

2.4. Предоставление земельных участков для строительства линейных объектов.

На основании пп. 5 п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) образование земельных участков для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. На основании утвержденного проекта межевания территории производится также образование лесных участков в целях размещения линейных объектов (п. 2.1 ст. 11.3 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 39.1 ЗК РФ в качестве одного из оснований для предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрено заключение договора аренды. Договор аренды земельного участка может быть заключен как по результатам торгов, проводимых в форме аукциона, так и без их проведения при наличии обстоятельств, указанных в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Порядок проведения аукциона по продаже земельного участка либо аукциона на право заключения договора аренды предусмотрен ст. ст. 39.11 - 39.13 ЗК РФ.

В случае если земельный участок предоставляется без проведения аукциона, порядок его предоставления регламентирован ст. ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Так, в соответствии с п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ предоставление земельного участка без проведения торгов осуществляется в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению;

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена.

После выполнения указанного порядка заинтересованным лицом подается заявление о предоставлении земельного участка в аренду, по результатам положительного решения по которому принимается постановление администрации о предоставлении земельного участка и заключается договор аренды соответствующего земельного участка.

Как следует из пп. 2 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, для размещения линейных объектов заключается договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до сорока девяти лет.

На основании п. 2 ст. 49 ЗК РФ в случае строительства, реконструкции линейных объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих деятельность субъектов естественных монополий (при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов), допускается изъятие земельных участков.

Еще одним способом предоставления земельных участков для строительства линейных объектов является установление публичного сервитута.

Согласно п. п. 1, 6 ст. 39.37 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается в т.ч. для использования земельных участков и (или) земель в целях строительства, реконструкции, эксплуатации, капитального ремонта объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, их неотъемлемых технологических частей, если указанные объекты являются объектами федерального, регионального или местного значения, либо необходимы для организации электро-, газо-, тепло-, водоснабжения населения и водоотведения, подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, либо переносятся в связи с изъятием земельных участков, на которых они ранее располагались, для государственных или муниципальных нужд; а также в целях реконструкции, капитального ремонта участков (частей) инженерных сооружений, являющихся линейными объектами.

В соответствии с п. 1 ст. 39.39 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается решением уполномоченного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 39.38 ЗК РФ на основании ходатайства об установлении публичного сервитута.

Приказом Росреестра от 19.04.2022 N П/0150 утверждены Требования к форме ходатайства об установлении публичного сервитута, содержанию обоснования необходимости установления публичного сервитута.

Обращает внимание, что в соответствии с п. 1 ст. 3.6 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении ЗК РФ) юридические лица, имеющие на праве собственности, праве оперативного управления или праве хозяйственного ведения сооружения, которые в соответствии с ЗК РФ могут размещаться на земельном участке и (или) землях на основании публичного сервитута, имеют право переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды земельного участка на публичный сервитут в порядке, установленном п. 2 ст. 3.6 Закона о введении ЗК РФ, при условии, что право собственности, право оперативного управления или право хозяйственного ведения на указанные сооружения возникло до 1 сентября 2018 г.

Согласно п. 2 ст. 3.6 Закона о введении ЗК РФ в целях переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права аренды земельного участка на публичный сервитут лица, указанные в п. 1 ст. 3.6 Закона о введении ЗК РФ, вправе обратиться с ходатайством об установлении публичного сервитута в соответствии с правилами, установленными гл. V.7 ЗК РФ. В этом случае право постоянного (бессрочного) пользования или договор аренды земельного участка прекращается на основании решения об установлении публичного сервитута.

При разрешении данной категории дел обращает на себя внимание необходимость правильного определения круга лиц, участвующих в деле.

В качестве примера следует привести дело № А04-9806/2020.

ООО "Амурские коммунальные системы" и гражданином  заключен договор об осуществлении технологического присоединения энергопринимающих устройств индивидуального жилого дома, в соответствии с техническими условиями N 101-105-2919, которыми предусмотрено строительство обществом воздушной линии электропередач 0,4 кВ от КТП-334.

Администрацией выдано обществу разрешение на размещение ЛЭП-0,4 кВ (в воздушном исполнении) на неразграниченных землях площадью 27 кв. м в кадастровых кварталах 28:01:010244 и 28:01:010334 согласно приложенной схеме. После завершения строительства по заявке общества кадастровым инженером подготовлен технический план сооружения ЛЭП-0,4 кВ протяженностью 430 м, в котором отражено, что воздушная линия частично проходит над земельным участком с кадастровым номером 28:01:010244:33.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) указанный земельный участок относится к категории земель населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства и принадлежит на праве общей долевой собственности физическим лицам.

Общество 27.07.2020 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области  с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на сооружение (линия электропередачи 0,4 кВ в воздушном исполнении).

Управлением принято решение об отказе обществу в проведении кадастрового учета и регистрации права собственности на спорную воздушную линию электропередачи напряжением 0,4 кВ ввиду частичного ее прохождения над земельным участком с кадастровым номером 28:01:010244:33.

Полагая, что принятый управлением отказ противоречит Закону N 218-ФЗ, общество обратилось в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 28.01.2021 заявленные обществом требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2021 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления общества отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.08.2021 постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

Отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации указала следующее.

В соответствии с пунктом 10 статьи 40, п.п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ при проведении правовой экспертизы представленных обществом документов регистратор должен был установить факт наличия прав на земельные участки, в пределах которых располагается сооружение и законность его создания.

Пунктом 10 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" (действующим на момент принятия управлением решения об отказе) установлено, что запись о созданном сооружении вносится в реестр объектов недвижимости ЕГРН при наличии записи либо одновременно с записью о земельном участке, на котором расположено сооружение, если иное не установлено федеральным законом.

Обращаясь с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и регистрации права собственности на сооружение - линию электропередачи 0,4 кВ, общество не представило правоустанавливающий документ на земельный участок с кадастровым номером 28:01:010244:33, в границах которого частично расположена воздушная часть линии электропередачи. Указанный земельный участок принадлежит физическим лицам.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В пункте 3 статьи 261 Гражданского кодекса закреплено, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Как указано в пункте 1 статьи 43 Земельного кодекса граждане осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами.

Только правообладатель земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (статьи 40, 41 Земельного кодекса).

В представленном в Верховный Суд Российской Федерации отзыве общество настаивает на том, что права третьих лиц регистрацией права собственности не затронуты, но ссылается на небольшое наложение линии электропередачи на часть земельного участка, находящегося в собственности физических лиц, отсутствие на этом земельном участке опор.

Между тем в материалах дела имеется отзыв администрации города Благовещенска, заявлявшей о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц собственников земельного участка с кадастровым номером 28:01:010244:33, поскольку построенная обществом линия электропередачи ограничивает их земельный участок в обороте. При этом администрация ссылалась на положения постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон", в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером 28:01:010244:33 будет установлена охранная зона для изолированных проводов 0,4 кВт - 2 метра в каждую сторону.

Постановлением Правительства от 11.08.2003 N 486 утверждены Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети (далее - Правила N 486).

В соответствии с пунктом 2 Правил N 486 воздушная линия электропередачи размещается на обособленных земельных участках, отнесенных в установленном порядке к землям промышленности и иного социального назначения или землям поселений и предназначенных для установки опор указанных линий.

Пунктом 8 Правил N 486 установлено, что земельные участки, используемые в период строительства, реконструкции, технического перевооружения и ремонта воздушных линий, представляют собой полосу земли по всей длине воздушной линии, ширина которой превышает расстояние между осями крайних фаз на 2 метра с каждой стороны.

Однако, разрешая спор по настоящему делу, суды, располагая информацией о расположении части линии электропередачи над земельным участком, находящимся в собственности физических лиц, не привлекли их к участию в деле, отклонив соответствующее ходатайство управления, не обеспечив тем самым всестороннее, полное, объективное исследование обстоятельств по делу.

С учетом изложенного дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении к участию в деле были привлечены правообладатели земельных участков, требования удовлетворены в полном объеме. Решение суда вступило в законную силу.

 

2.5. Признание договора аренды недействительным.

Выявление нарушений процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласованием мест размещения объектов уже после заключения договора аренды может повлечь недействительность договора (Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2019 N 306-ЭС19-4346 по делу N А57-549/2018). В указанном деле судом установлено ненадлежащее исполнение администрацией обязанности по публичному информированию населения и заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, что привело к устранению (ограничению) конкуренции. Аналогичные выводы представлены в Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.06.2019 N Ф02-2370/2019 по делу N А33-29061/2018, Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20.06.2017 N Ф06-21598/2017 по делу N А65-610/2016. Нарушение правил публичности процедуры торгов явилось основанием признания сделки недействительной и в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.08.2017 N Ф08-5477/2017 по делу N А22-2811/2016 (Определением Верховного Суда РФ от 11.12.2017 N 308-ЭС17-18361 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления), Постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2018 N 04АП-4849/2018 по делу N А19-7577/2018.

Отсутствие преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов также влечет недействительность сделки. В соответствии с п. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Поскольку судом установлено, что не представлено доказательств наличия совокупности обстоятельств, при которых допускается продление договора аренды земельного участка, а также отсутствует завершенный строительством объект недвижимости, разрешение на строительство не получено, срок аренды по предыдущему договору аренды истек, предоставление земельного участка в аренду, в том числе его продление без проведения торгов, незаконно (Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2019 N 307-ЭС19-15452 по делу N А21-11052/2018, Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 306-ЭС18-24715 по делу N А12-41456/2017).

 

3. Предоставление государственного или муниципального участка в собственность для строительства

В собственность государственные или муниципальные участки для строительства можно передать в исключительных случаях, а именно когда земельный участок:

1) продается без торгов (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В частности, гражданин или юрлицо:

подает заявление о предварительном согласовании, если участок предстоит образовать или уточнить его границы. К заявлению нужно приложить схему расположения участка, если не утвержден проект межевания;

обеспечивает проведение кадастровых работ;

ставит участок на кадастровый учет от имени уполномоченного органа и регистрирует право государственной или муниципальной собственности на него.

После этого на основании заявления о предоставлении земельного участка заключается договор купли-продажи;

2) предназначен для ИЖС и продается на аукционе (ст. 39.18 ЗК РФ).

В судебной практике продажа участка для строительства вопреки запрету ведет к недействительности договора купли-продажи. В практике ФАС России лиц, ответственных за аукцион по продаже участка для строительства, штрафуют по ч. 10 ст. 7.32.4 КоАП РФ.

В пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право граждан и юридических лиц, являющихся собственниками зданий и сооружений, на приобретение земельных участков, на которых расположены такие объекты, в собственность или в аренду.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован в статье 39.14 ЗК РФ и включает в себя несколько последовательных стадий, направленных на определение (согласование) характеристик предоставляемого земельного участка, а также установление оснований для отказа в предоставлении земельного участка либо их отсутствия.

Условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Следовательно, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В подпункте 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных в статье 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

При этом следует учитывать, что с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.

Как следует из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 23.04.2020 N 935-О, в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20 ЗК РФ). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

 

В качестве примера рассмотрения данной категории дел можно привести дело № А04-3852/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Паноптикум" к администрации города Благовещенска о признании незаконным решения об отказе в реализации права на выкуп земельного участка от 18.03.2021 N 535/16. В качестве способа восстановления нарушенного права заявитель просил обязать администрацию принять решение о предоставлении в собственность ООО "Паноптикум" (за плату) земельного участка с кадастровым номером 28:01:170164:47, площадью 16 188 кв. м, заключив договор купли-продажи данного земельного участка от 18.03.2021.

Муниципальный орган отказал в предоставлении муниципального участка в собственность за плату без проведения торгов арендатору, который возвел на участке объекты недвижимости туристической базы, в связи с превышением площади испрашиваемого участка площади расположенных на нем объектов.

Решением Арбитражного суда Амурской области от 19.07.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2021, заявление общества удовлетворено: решение администрации г. Благовещенска от 18.03.2021 N 535/16 об отказе в реализации права на выкуп земельного участка признано незаконным как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации; суд обязал администрацию повторно рассмотреть заявление от 05.03.2021 N 1410з о предоставлении в собственность (за плату) ООО "Паноптикум" земельного участка с кадастровым номером 28:01:170164:47.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.02.2022 судебные акты по делу оставлены без изменения.

Требование удовлетворено, так как фактическая площадь застройки участка с учетом топографических (ландшафтных и рельефных) особенностей местности и требований доли озеленения территории составила максимальную площадь застройки.

Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды сделали соответствующие фактическим обстоятельствам дела выводы о том, что предоставление земельного участка в испрашиваемой площади обусловлено необходимостью использования земельного участка именно для эксплуатации объектов недвижимого имущества туристической базы, а также определено объективной потребностью в земельной участке указанного размера в соответствии с видом его разрешенного использования и заявленными целями.

 

Переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды, действующим законодательством не предусмотрен.

По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

Из п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Также, в п. 8 разд. III Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, отмечено, что законодательством не предусмотрен переход земельного участка, находящегося в публичной собственности и на котором построено нежилое здание, в общую долевую собственность собственников помещений в этом здании, если застройщику земельный участок был предоставлен по договору аренды.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввода объекта в эксплуатацию, передачи в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 12.11.2018 N 308-ЭС18-18355 по делу N А32-23824/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.03.2019 N Ф05-24162/2018 по делу N А40-204124/2017 (Определением Верховного Суда РФ от 08.07.2019 N 305-ЭС19-9411 отказано в передаче дела N А40-204124/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)). В случае если договор, заключенный между сторонами, предусматривает переход права собственности на весь возведенный объект к новому собственнику, к нему также переходят права арендатора в силу прямого указания закона (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.05.2018 N Ф09-1550/18 по делу N А76-15248/2017 (Определением Верховного Суда РФ от 17.09.2018 N 309-ЭС18-13188 отказано в передаче дела N А76-15248/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления)).

Соответственно, право собственности на публичный земельный участок, на котором возведено нежилое здание, в собственность дольщиков не переходит. Право общей долевой собственности на такой участок не возникает.

Отличный правовой подход подлежит применению в отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленном для строительства жилых объектов (например, многоквартирных домов).

В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в п. п. 66 и 67 Постановления Пленума N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (Определение Верховного Суда РФ от 14.06.2019 N 309-ЭС19-7780 по делу N А60-14838/2018, Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2019 N 308-ЭС18-25496 по делу N А32-12361/2017, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.06.2019 N Ф05-8346/2019 по делу N А40-95026/2018).

При этом необходимо учитывать положения ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", предусматривающие специальное правовое регулирование в отношении земельных участков, предоставленных для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

Государственные и муниципальные земельные участки предоставляются для строительства многоквартирного дома в порядке, описанном в разд. 2 и 3 настоящего обзора.

Важно помнить, что возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, при отсутствии на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (ст. 217 ГК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ) (см. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 09.12.2021 N 307-ЭС21-9712 по делу N А05-3535/2020).

 

Выводы.

Приведенный анализ свидетельствует о формировании в Арбитражном суде Амурской области единообразной и устойчивой правоприменительной практики по анализируемой категории дел, которая полностью соответствует правовым подходам, применяемой в системе арбитражных судов Российской Федерации.

С учетом изложенного при подготовке обзора не выявлено проблемных вопросов, требующих отдельного разъяснения со стороны Верховного Суда РФ.

В заключение можно сказать, что предоставление публичных земельных участков для целей строительства имеет свои плюсы и минусы. Однако, с точки зрения развития города и экономики, это прогрессивное решение, которое в конечном итоге предоставляет преимущества и гарантирует устойчивое развитие населенных пунктов.

Опубликовано: 17.05.2024 10:10 Обновлено: 17.05.2024 10:10